Acheter pour construire … et découvrir que le terrain est inconstructible

Attention avec les constructions de maison sur des terrains qui deviennent inconstructibles ( Crédit photo: Shutterstock)

Ils pensaient avoir trouvé le terrain idéal pour bâtir leur maison. Quelques années plus tard, leur projet se heurte à une réalité administrative implacable : le terrain est frappé d'une interdiction de construire. Une affaire qui rappelle combien l'information sur les risques naturels est déterminante au moment d'acheter.

En 2012, M. et Mme A. achètent un terrain à bâtir. La vente est conclue par acte authentique après une promesse signée quelques mois plus tôt. Quatre ans plus tard, lorsqu'ils déposent leur projet de construction, la commune leur délivre un certificat d'urbanisme négatif : impossible de construire, le terrain se situe en zone d'aléa très fort d'inondation.

Le plan de prévention des risques d'inondation (PPRI) avait entre-temps été approuvé par arrêté préfectoral. Estimant ne pas avoir été correctement informés, les acquéreurs assignent les vendeurs et les notaires en résolution de la vente et en indemnisation. L'affaire remonte jusqu'à la Cour de cassation.

L'obligation d'informer sur les risques naturels

En matière immobilière, le vendeur doit informer l'acheteur des risques naturels auxquels le bien est exposé. Cette information figure dans « l'état des risques », document annexé au dossier de diagnostic technique.

Le principe est clair : si, entre la promesse de vente et l'acte définitif, la situation évolue — par exemple si un plan de prévention des risques est approuvé — le dossier doit être complété ou mis à jour.

Pourquoi ? Parce qu'un plan approuvé n'a pas la même portée juridique qu'un simple plan « prescrit ». Une fois approuvé, il devient une servitude d'utilité publique, opposable aux propriétaires et susceptible de restreindre fortement les possibilités de construire.

Ce qu'avait décidé la cour d'appel

La cour d'appel de Montpellier avait rejeté les demandes des acquéreurs. Selon elle, l'état des risques annexé à l'acte authentique mentionnait déjà l'existence d'un plan prescrit pour risque d'inondation. L'arrêté ultérieur n'aurait fait qu'approuver ce plan sans le modifier. Les acheteurs auraient donc été suffisamment informés. Autrement dit : le risque était connu, donc pas de manquement.

La position de la Cour de cassation : une mise à jour indispensable

La haute juridiction n'est pas de cet avis. Elle rappelle que lorsque le plan est approuvé entre la promesse et l'acte authentique, le dossier de diagnostic doit être actualisé pour tenir compte de cette approbation. Peu importe que le contenu technique du plan n'ait pas changé : son approbation lui confère une valeur juridique nouvelle.

Or, en l'espèce, l'état des risques joint à l'acte authentique ne mentionnait pas l'arrêté préfectoral d'approbation. Les acquéreurs n'avaient donc pas été informés de la création d'une servitude d'utilité publique affectant leur terrain.

Pour les acquéreurs, cela rappelle l'importance de vérifier attentivement les documents annexés à l'acte de vente, notamment l'état des risques et les arrêtés préfectoraux mentionnés.

Pour les vendeurs et les notaires, la vigilance est tout aussi essentielle. Une simple évolution réglementaire entre la promesse et la signature définitive impose une actualisation formelle du dossier. À défaut, la vente peut être remise en cause.

Source : Cour de cassation - 19 février 2026 - Pourvoi n° 24-10.524