Le bail réel solidaire permet aux ménages modestes d'accéder à la propriété, dans certaines villes de France qui connaissent une pression immobilière forte. Le principe du dispositif consiste à acquérir le bâti d'une propriété et de louer le foncier.
Acheter le bâti sans le foncier, le bail réel solidaire-iStock-ilkercelik
L'accession sociale à la propriété pour les revenus modestes
Grâce au bail réel solidaire (BRS) , l'accession sociale à la propriété est possible depuis 2016 pour les foyers à faibles revenus. Ce dispositif, qui sort du système spéculatif des marchés immobiliers, est ouvert dans certaines agglomérations et concerne les zones où le prix des terrains est un frein à la construction et à l'achat de logements, tant dans le neuf que dans l'ancien. L'objectif est triple. Il permet tout d'abord de loger les ménages modestes, qui peuvent ainsi se constituer un patrimoine immobilier. Il vise aussi, à plus ou moins long terme, le renforcement de la mixité sociale. Enfin, il entend développer l'offre de logements et assurer la pérennité des parcs d'accession sociale à la propriété.
Le principe du BRS : une dissociation du foncier et du bâti
Le BRS est un contrat qui unit un preneur (l'acheteur d'un bien immobilier) à un organisme de foncier solidaire (OFS). Créés en 2014 dans le cadre de la loi ALUR (loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové), ces derniers sont des organismes à but non lucratif agréés, qui ont pour mission l'acquisition et la gestion de terrains destinés à la construction de logements. Ces terrains, bâtis ou non, peuvent également être destinés à des équipements collectifs. Quand un bail réel solidaire est conclu, le foncier et le bâti sont dissociés sur une très longue période, le contrat étant conclu pour une durée allant de 18 à 99 ans. L'OFS conserve la propriété du terrain et le preneur obtient la propriété immobilière. Le ménage est donc propriétaire de son logement, mais locataire de son terrain.
Acheter en BRS : pour qui et comment ?
Différentes catégories de preneurs peuvent acheter en BRS : un particulier à faibles revenus : le bien doit constituer sa résidence principale, et ses ressources doivent être inférieures au plafond du PSLA (Prêt social location- accession) ; un opérateur : celui-ci doit construire (ou réhabiliter) des logements pour les vendre ou les louer, à un prix encadré, à des acheteurs ou locataires (qui remplissent les conditions de ressources exigées). En fonction des zones (A, B1, B2 et C), le plafond de revenus relatif au PSLA s'étend de 23 792 € (pour 1 occupant) à 65 161 € (pour 5 occupants et +). Le preneur s'engage à régler une redevance qui couvre les frais liés à la propriété et à la gestion du terrain. Cette participation financière doit rester modique, pour être compatible avec ses faibles revenus.
Les avantages annexes du BRS
Le dispositif du bail réel solidaire permet de devenir propriétaire à un prix avantageux. L'économie peut en effet atteindre 25 à 40 % du prix d'achat par rapport au marché classique. Non seulement le preneur économise le prix du foncier (qui représentent souvent 15 à 30 % de la valeur d'un bien), mais il bénéficie d'un prix encadré par la loi. Mais il présente également d'autres avantages : le taux de TVA est réduit à 5,5 % s'il s'agit d'un logement neuf ; un abattement de la taxe foncière est possible sur certaines communes, et l'achat peut être financé avec un Prêt à taux zéro (PTZ). Par ailleurs, la durée du bail est renouvelable, sous réserve que le nouvel acquéreur réponde aux conditions de ressources. Elle peut même être perpétuelle, ce qui sécurise la valeur du bâti à long terme, en compensant l'effet de baisse de la valeur du bâti.
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