Acheter dans le neuf pour une résidence secondaire : attention à cette nouvelle contrainte

Acheter dans le neuf pour une résidence secondaire : attention à cette nouvelle contrainte / iStock.com - Oliver Hasselluhn

Les pied-à-terre interdits dans les zones sous tension

L'augmentation du nombre de résidences secondaires dans les zones touristiques sous tension a conduit à l'adoption de la loi Le Meur en date du 19 novembre 2024. Cette mesure, qui repose sur la "servitude de résidence principale", permet aux communes concernées d'inscrire dans leur PLU (Plan local d'urbanisme) l'obligation pour toute construction neuve d'être occupée en tant que résidence principale. Cet outil impose aux propriétaires d'occuper leur logement au moins 8 mois par an, sauf quelques exceptions fixées par la loi. C'est notamment le cas des propriétaires qui font l'objet d'une mutation professionnelle temporaire, ou qui doivent s'absenter pour des déplacements professionnels de longue durée (travail saisonnier, mission à l'étranger…). Les raisons de santé font aussi partie des exceptions (hospitalisation prolongée, séjour dans un centre de soins adapté, placement temporaire en EHPAD…), de même que les cas de force majeure (catastrophe naturelle rendant le logement inhabitable de façon provisoire).

Plus de 9 000 communes éligibles

Ce dispositif ne concerne que certaines villes dotées d'un PLU, et uniquement si les élus de ces communes ont décidé de le mettre en place. Pour être éligibles, les communes doivent remplir au moins une de ces deux conditions : leur taux de résidences secondaires dépasse 20 % du parc immobilier, ou elles sont soumises à la taxe annuelle sur les logements vacants. Parmi les 9 316 communes qui remplissent ces critères, un certain nombre ont inscrit la servitude de résidence principale dans leur PLU. Les cinq communes de la communauté d'agglomération du Pays basque (Biarritz, Bayonne, Anglet, Bidart et Boucau) en font partie. En Corse, Bonifacio, Porto-Vecchio et Santa Maria di Lota ont également adhéré au dispositif, de même que Cancale, première commune bretonne à adopter cette mesure. Chamonix, avec ses 70 % de résidences secondaires, a classé presque toutes ses zones constructibles en servitude de résidence principale. D'autres suivront, telles que l'île d'Oléron.

Les contraintes pour les acheteurs potentiels

Cette disposition visant à protéger les zones tendues doit inciter les acheteurs à vérifier le PLU de la commune visée avant toute opération immobilière. Le notaire peut également informer les futurs acquéreurs de l'existence d'une éventuelle servitude. La mention doit figurer dans l'acte de vente, faute de quoi celle-ci peut être annulée. Si la servitude de résidence principale interdit l'occupation d'un bien en tant que résidence secondaire, la location à visée touristique est fortement plafonnée, même en cas de déplacement professionnel du propriétaire. Les règlements de copropriété des résidences neuves peuvent également interdire ce type de location. Si le logement ne peut pas être occupé en raison du travail ou de la santé de son propriétaire, celui-ci peut en revanche le louer à un locataire qui l'utilisera en tant que résidence principale. En l'absence de justificatifs probants (contrat de travail, certificat médical), le logement loué de façon inappropriée pourra être requalifié en résidence secondaire, avec des sanctions pouvant atteindre 1 000 € par jour (plafonnées à 100 000 €). Le maire de la commune peut également saisir le procureur de la République.