La justice a décidé qu'un acheteur immobilier ne pouvait pas exercer son droit de rétractation car le délai imparti était écoulé. (Crédit photo : Shutterstock)
Quand et comment un acheteur peut-il se rétracter après avoir signé une promesse d'achat ? Un acheteur immobilier a tenté d'exercer son droit de rétractation, mais la justice a estimé que le délai était dépassé.
Les faits
L'affaire oppose M. E, acquéreur d'un bien immobilier, au mandataire du vendeur, M. J. Le 9 mai 2018, ce dernier confie à l'agence un mandat de vente concernant son bien immobilier. Quelques mois plus tard, le 28 août 2018, M. E signe une promesse d'achat pour ce bien, transaction réalisée par l'entremise de l'agence. La promesse de vente est notifiée à l'acquéreur par lettre recommandée envoyée le 30 août 2018 et reçue le 4 septembre.
Or, en vertu du Code de la construction et de l'habitation, tout acquéreur non professionnel bénéficie d'un délai de rétractation de dix jours à compter du lendemain de la première présentation du courrier notifiant l'acte. M. E exerce son droit de rétractation en envoyant une lettre recommandée datée du 15 septembre 2018.
Le mandataire, estimant que la rétractation était hors délai, assigne l'acquéreur en justice et demande réparation du préjudice subi.
Une interprétation litigieuse du délai de rétractation
La cour d'appel donne raison à l'agent immobilier. Elle considère que le délai de rétractation de M. E a expiré le 14 septembre 2018 à minuit. En conséquence, elle condamne l'acquéreur à verser 3.500 euros de dommages-intérêts à l'agence pour son refus de conclure la vente.
M. E conteste cette décision en se pourvoyant en cassation. Il soutient que la cour d'appel a mal interprété les règles applicables au calcul du délai de rétractation. Selon lui, le point de départ du délai est bien le lendemain de la première présentation du courrier, soit le 5 septembre 2018. En application des articles L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation et 641 du Code de procédure civile, le délai de rétractation courait donc jusqu'au 15 septembre à minuit, et non au 14 septembre comme l'a retenu la cour d'appel.
La Cour de cassation tranche en faveur du calcul de la cour d'appel
Dans sa décision du 19 décembre 2024, la Cour de cassation rejette le pourvoi formé par M. E. Elle rappelle que l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation et l'article 641 du Code de procédure civile reposent sur une même règle : lorsqu'un délai est exprimé en jours, le jour de l'acte qui le déclenche ne doit pas être compté. Toutefois, la Cour a précisé que ces effets ne se cumulent pas. Autrement dit, l'acquéreur ne pouvait pas prétendre bénéficier d'une double application de cette règle pour prolonger son délai de rétractation. Le calcul opéré par la cour d'appel était donc correct : le délai expirait bien le 14 septembre 2018, et la rétractation de M. E, expédiée le 15 septembre, était hors délai.
Source : Cour de cassation – Pourvoi n°23-12.652 - 19 décembre 2024
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