Garant décédé : que se passe-t-il pour le bail en cours ?

Garant décédé : que se passe-t-il pour le bail en cours ? / iStock.com - Estradaanton

Le rôle central du garant dans un bail

Lorsqu’un propriétaire exige une caution, il cherche à se prémunir contre les impayés. Concrètement, le garant s’engage à régler les loyers, charges ou indemnités d’occupation si le locataire ne le fait pas. L’article 2288 du Code civil prévoit que celui qui se rend caution d’une obligation s’engage à la satisfaire si le débiteur principal y manque. Dans les faits, deux types de caution existent : simple ou solidaire. La caution solidaire est la plus protectrice pour le bailleur, car elle lui permet de se tourner directement vers le garant en cas d’impayé, sans attendre l’issue de démarches préalables contre le locataire. À l’inverse, en cas de caution simple, le propriétaire doit d’abord poursuivre le locataire avant de pouvoir solliciter le garant, sauf exception prévue par la loi. Mais que devient cet engagement lorsque la personne qui s’est portée caution décède ?

Les dettes nées avant le décès : les héritiers concernés

La règle stipule que les héritiers ne sont tenus que des dettes nées avant le décès du garant. En effet, l’article 2317 du Code civil précise que les héritiers de la caution ne sont responsables que des dettes antérieures au décès. Toute clause contraire est réputée non écrite. Autrement dit, si des loyers étaient impayés au moment du décès, le propriétaire peut en réclamer le règlement aux héritiers, même si la demande n’avait pas encore été formulée. En revanche, si le locataire était à jour, les héritiers ne pourront pas être poursuivis pour d’éventuels impayés survenus après le décès. L’engagement de caution s’éteint pour les obligations futures.

Acceptation ou renonciation à la succession : un choix décisif

La situation des héritiers dépend également de leur position face à la succession. S’ils acceptent purement et simplement la succession, ils assument l’ensemble des dettes du défunt, y compris celles liées au cautionnement. En revanche, s’ils renoncent formellement à la succession, ils ne sont pas tenus des dettes, y compris celles issues de l’acte de caution. Il existe aussi une solution intermédiaire : l’acceptation à concurrence de l’actif net, qui permet de limiter le paiement des dettes au montant des biens transmis, sans engager le patrimoine personnel des héritiers. Ce choix est déterminant et mérite, en pratique, d’être examiné avec un notaire.

Le bail continue-t-il malgré le décès du garant ?

Le décès du garant n’entraîne pas la nullité du bail. Le propriétaire ne peut ni résilier le contrat ni exiger le départ du locataire pour ce seul motif, à condition que ce dernier respecte ses obligations, notamment le paiement du loyer. En pratique, si aucune dette n’existait au moment du décès et si les héritiers ne sont pas engagés pour l’avenir, le bail se poursuit sans la garantie initiale. Le bailleur peut alors envisager d’autres solutions pour se couvrir, comme une assurance loyers impayés, sous réserve des conditions fixées par les assureurs. Se porter caution demeure un engagement lourd de conséquences. Même après un décès, ses effets ne disparaissent pas systématiquement.