Crowdfunding immobilier : pourquoi les litiges ont explosé ?

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Le crowdfunding immobilier attire de nombreux investisseurs particuliers séduits par les rendements élevés. Toutefois, dans son rapport annuel 2023, le médiateur de l'AMF constate une forte augmentation des litiges liés à ce secteur, majoritairement en raison de l'augmentation du nombre de défauts. Quels sont les facteurs qui ont contribué à cette tendance ?

Crowdfunding immobilier : des investisseurs particuliers séduits par les rendements élevés

Le crowdfunding immobilier permet aux particuliers d'investir de petites sommes, souvent autour de 3.000 euros, dans des projets immobiliers, sous forme d'obligations avec des taux d'intérêt attractifs. Cette forme d'investissement démocratise l'accès à l'immobilier, traditionnellement réservé aux investisseurs disposant de fonds importants.

Le crowdfunding immobilier a connu une popularité croissante ces dernières années, attirant de nombreux investisseurs particuliers séduits par les rendements élevés. En 2023, selon le baromètre du crowdfunding Mazars, le taux de rendement était de 10,3 %, après 9,4 % en 2022. Toutefois, dans son rapport annuel 2023, le médiateur de AMF constate une forte augmentation des litiges liés à ce secteur, majoritairement en raison de l'augmentation du nombre de défauts.

En effet, les niveaux de retard de plus de 6 mois sont en forte hausse, touchant entre 20 et 25 % des projets en cours de remboursement. Si ces retards sont souvent gérés par un rééchelonnement du remboursement du capital et des intérêts, cela se termine par un défaut pour 2 à 4 % des projets. Les projets immobiliers peuvent être soumis à des aléas divers, tels que des retards de construction, des surcoûts ou des difficultés de vente des biens. En 2023, ces risques se sont accentués, entraînant une augmentation des défauts de paiement.

Le retournement du marché immobilier

Le marché du crowdfunding immobilier reste largement orienté vers le résidentiel, avec 77 % des projets. Les opérations de marchands de biens dominent avec 61 %, concernant principalement la rénovation des actifs de centre-ville, la transformation et le recyclage urbain.

La promotion immobilière pure (29 %) connaît des difficultés, notamment en raison du coût élevé des matières premières, des difficultés d'approvisionnement et des permis de construire délivrés au compte-goutte.

Après une période de forte croissance, le marché immobilier a subi un ralentissement significatif, impactant la rentabilité des projets financés par le crowdfunding. La hausse des taux d'intérêt et l'inflation ont réduit la demande pour les biens immobiliers, rendant plus difficile la vente des projets terminés et le remboursement des investisseurs.

Les difficultés financières des promoteurs

Beaucoup de promoteurs immobiliers ont rencontré des difficultés financières en raison de la conjoncture économique défavorable. Ces difficultés ont souvent conduit à des retards dans les projets ou à des arrêts complets, laissant les investisseurs sans les remboursements escomptés. En 2023, le médiateur de l'AMF a traité un nombre croissant de litiges où les promoteurs n'ont pas été en mesure de tenir leurs engagements financiers.

La règlementation se renforce progressivement

Le secteur du crowdfunding immobilier a longtemps été caractérisé par une réglementation relativement légère, ce qui a permis à de nombreuses plateformes de fonctionner sans une surveillance rigoureuse. Cette situation a parfois conduit à des pratiques imprudentes ou à des évaluations trop optimistes des projets. Depuis novembre 2023, un nouveau règlement européen (PSFP) plus contraignant pour les plateformes a été introduit, visant à renforcer la protection des investisseurs, mais les effets de cette régulation ne se sont pas encore pleinement matérialisés.