Crédit immobilier : vaut-il mieux rembourser son prêt ou investir son argent ?

Crédit immobilier : vaut-il mieux rembourser son prêt ou investir son argent ? / iStock.com - Zephyr18

Remboursement anticipé total ou partiel

Héritage, vente d'un bien immobilier, donation, prime importante… les raisons d'un pécule inattendu sont nombreuses. Peut-on utiliser cette somme pour rembourser un prêt immobilier ? Le code de la consommation autorise un remboursement par anticipation, total ou partiel, pour tous les crédits immobiliers. Solder son prêt avant la fin du contrat permet de se libérer de cette dette pour se consacrer à d'autres projets. Mais avant de se lancer dans cette démarche, il est important de vérifier les conditions du contrat de prêt. Dans le cadre d'un remboursement partiel, une clause du contrat peut interdire un remboursement égal ou inférieur à 10 % du montant initial du prêt. Deux options sont possibles : soit réduire la durée du prêt en gardant les mêmes mensualités (les intérêts globaux étant plus faibles, le coût de l'emprunt sera moins important), soit diminuer le montant des mensualités en gardant la même durée de prêt (ce qui réduit la dépense mensuelle liée à ce crédit). Un autre avantage du remboursement anticipé est de réduire le coût total de l'assurance de prêt.

Critères à prendre en compte et autres alternatives

Avant de se lancer dans une demande de remboursement anticipé, il est important de se pencher sur les pénalités appliquées, qui rendent l'opération moins intéressante. Ces indemnités de remboursement anticipé (IRA), fixées lors de la signature du contrat, ne peuvent cependant pas dépasser 6 mois d'intérêts dus sur le capital remboursé par anticipation, et 3 % du capital restant (le montant le plus faible sera appliqué). Il existe des cas dans lesquels aucune IRA n'est due, comme la vente à la suite d’un changement de lieu de travail, la vente à la suite de l’arrêt forcé de l’activité professionnelle ou encore le décès de l’emprunteur (le décès du conjoint est aussi couvert). Les taux du prêt souscrit est la première donnée à prendre en compte, afin de le comparer au rendement net disponible si l'argent du remboursement était investi d'une autre manière. La durée du prêt est également un critère important : plus l'échéance est lointaine, plus le remboursement anticipé est intéressant. Si le terme approche (notamment dans le dernier tiers), les économies réalisées seront moins importantes, car les intérêts représentent une part plus faible du montant des mensualités. Une alternative au remboursement anticipé est de placer ailleurs son capital. Il est important de comparer le gain potentiel d'un remboursement avec d'autres options de placement, telles qu'un investissement immobilier ou une assurance vie. Si les intérêts générés par le placement sont supérieurs au coût du crédit, placer son argent sera la formule la plus adaptée (par exemple, un investissement à un taux net d'impôts et de frais de 5 % permettra de payer un crédit de 3 % tout en capitalisant).

Comment faire une demande de remboursement anticipé ?

Pour faire une demande de remboursement anticipé, il suffit d'envoyer un courrier à son établissement bancaire en précisant s'il s'agit d'un remboursement total ou partiel, et le montant de ce dernier. La banque doit transmettre à son client une estimation chiffrée des indemnités. Pour les offres de prêt émises à partir de juillet 2016, la banque doit fournir gratuitement et sans tarder les informations chiffrées permettant d'évaluer les conséquences du remboursement. Pour les offres antérieures, ce décompte peut être facturé. S'il s'agit d'un remboursement partiel, la banque devra mettre à jour le contrat en rédigeant un nouvel échéancier précisant le nouveau coût des intérêts et le montant des frais de remboursement.