L’UNPI propose de remplacer la taxe foncière par un impôt local partagé entre propriétaires et locataires, mais aucune réforme n’a encore été adoptée ( Shutterstock )
Chaque année, la taxe foncière fait grincer des dents. Une nouvelle proposition pourrait changer les règles du jeu, mais elle soulève déjà plusieurs questions.
Chaque automne, la taxe foncière représente une dépense parfois difficile à absorber pour les propriétaires. Et malgré les différences de montant selon les communes, une même tendance se dessine depuis plusieurs années : cet impôt coûte de plus en plus cher. Une situation qui relance aujourd’hui le débat sur son fonctionnement. Pourquoi les propriétaires devraient-ils financer seuls une partie des services publics utilisés par l’ensemble des habitants ? L’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) souhaite justement revoir les règles. Son idée : remplacer la taxe foncière par une contribution qui concernerait également les locataires.
La taxe foncière continue de peser lourd sur le budget des propriétaires
Les chiffres permettent de comprendre pourquoi cette proposition revient dans le débat. Selon l’Observatoire national des taxes foncières publié par l’UNPI le 15 octobre 2026, cet impôt a augmenté de 93,4 % entre 2005 et 2025, soit deux fois et demie plus que l’inflation. Pour un propriétaire qui payait 1 000 euros il y a vingt ans, cela représenterait près de 1 934 euros aujourd’hui, à évolution identique. Cette progression résulte notamment des revalorisations des bases d’imposition et des taux votés par les collectivités. Elle pèse particulièrement sur les ménages dont les revenus progressent peu, notamment certains retraités.
En 2026, la hausse semble toutefois marquer une pause relative. Dans les 200 plus grandes villes françaises, la progression moyenne de la taxe foncière atteint 1,7 %, selon l’UNPI. Mais cette accalmie ne suffit pas à faire oublier les augmentations passées. D’autant que les écarts restent importants d’une commune à l’autre. Le montant dépend notamment de la valeur locative cadastrale du logement, qui sert de base au calcul, et des taux d’imposition locaux. À cela peut s’ajouter la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, également présente sur l’avis d’imposition.
Une réforme de la taxe foncière pour mieux répartir les charges
C’est dans ce contexte que l’UNPI défend un changement de modèle. Depuis la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales, les propriétaires restent les principaux contribuables directement sollicités par la fiscalité immobilière locale. Pourtant, les équipements municipaux profitent aussi aux locataires. Écoles, voirie, espaces verts ou infrastructures sportives bénéficient à tous les habitants, quel que soit leur statut d’occupation. L’organisation propose donc de remplacer la taxe foncière par une « contribution locale des usagers des collectivités », destinée à répartir autrement le financement des services publics locaux.
Concrètement, les locataires pourraient donc participer à cet impôt au même titre que les propriétaires. L’objectif affiché ne serait pas nécessairement de réclamer une somme identique à chacun. L’UNPI évoque notamment une modulation selon les ressources des ménages, afin de tenir compte des situations financières. Elle souhaite également valoriser certains engagements, comme les travaux de rénovation énergétique. Autre piste avancée : permettre aux propriétaires bailleurs de récupérer une partie de leur taxe foncière auprès des locataires. Aujourd’hui, ils peuvent déjà leur refacturer la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, mais pas la taxe foncière elle-même dans le cadre d’un bail d’habitation classique.
Une réforme de la taxe foncière encore loin d’être adoptée
Reste une question essentielle : cette nouvelle contribution verra-t-elle réellement le jour ? Pour le moment, il s’agit d’une proposition de l’UNPI, et non d’une réforme adoptée par les pouvoirs publics. Aucun montant, calendrier d’application ou mode de calcul définitif n’a été fixé. Le sujet soulève d’ailleurs plusieurs interrogations. Comment éviter d’alourdir la facture des locataires déjà confrontés à des loyers élevés ? Comment protéger les propriétaires aux revenus modestes ? Et comment garantir des ressources suffisantes aux communes ? Autant de questions auxquelles une éventuelle réforme devrait répondre.
En parallèle, le calcul de la taxe foncière fait déjà l’objet de réflexions. Une mise à jour des éléments de confort pris en compte dans les valeurs locatives cadastrales, initialement envisagée à l’échelle nationale, a été réorientée vers un dispositif soumis à l’accord des collectivités volontaires. La révision générale des valeurs locatives des logements est, quant à elle, reportée à 2031. Ces changements restent distincts du projet défendu par l’UNPI. Pour l’instant, les propriétaires continuent donc de payer la taxe foncière selon les règles actuelles, tandis que les locataires ne sont pas directement redevables de cet impôt. Le débat sur son éventuel remplacement reste ouvert.
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