Les frais inhérents à un bien immobilier peuvent être amoindris pour les seniors ( crédit photo : GettyImages )
Le passage de la vie active à la retraite s’accompagne d’une baisse de revenus. Confrontés à une perte de pouvoir d’achat, de nombreux retraités cherchent des solutions pour conserver leur train de vie habituel. Le logement constitue un levier important. En effet, il est possible d’en tirer profit pour générer des revenus et subvenir aux dépenses quotidiennes. Déménagement, location, viager… découvrez 5 astuces pour diminuer vos charges immobilières.
Sommaire:
- 1. Vendre pour déménager et acheter un logement plus petit
- 2. Louer votre résidence secondaire pour vous dégager un complément de revenus
- 3. Louer une pièce de votre logement: complément de revenus et défiscalisation
- 4. Céder votre bien en viager pour en tirer profit tout en continuant à y vivre
- 5. Faire une donation avec charge à vos enfants ou à un acheteur
1. Vendre pour déménager et acheter un logement plus petit
L’anticipation et la préparation sont les clés d’une retraite réussie. Le logement est un levier important pour organiser financièrement cette période. En effet, il constitue le principal poste de dépenses d’un ménage. Être pleinement propriétaire au moment de son départ à la retraite est donc un atout majeur. En effet, supprimer la charge d’un loyer à payer ou le remboursement d’un emprunt permet d’alléger ses charges fixes. Ainsi, il est recommandé d’investir dans la pierre dès que vous le pouvez.
À l’inverse, certains jeunes retraités font le choix de vendre leur logement. En effet, la retraite est souvent le moment idéal pour s’installer dans un logement plus petit, voire pour passer d’une maison à un appartement. Les enfants ayant quitté le nid familial, ils ont libéré leurs chambres et laissé de l’espace inutilisé. En vendant votre logement, vous tirez parti de ces mètres carrés inutiles puisqu’ils vous rapportent de l’argent. La vente de votre bien immobilier peut servir à investir dans un nouveau bien, de taille adaptée à la nouvelle composition de votre foyer. De plus, le départ à la retraite représente une opportunité de quitter une ville aux prix immobiliers élevés pour un bien à l’emplacement moins coûteux.
Quand vos revenus sont insuffisants pour faire face aux diverses dépenses, diminuer la surface habitable de votre logement ou changer de région s’avère avantageux sur le plan financier:
- réduction des charges: consommation d’énergie, impôts locaux…
- possibilité d’investir le capital restant: investissement locatif, SCPI ou contrat d’assurance-vie …
Il peut aussi être judicieux d’investir le capital issu de la revente de votre maison dans des produits financiers plutôt que d’acheter un nouveau bien. Cependant, en location, vous aurez un loyer à payer mensuellement. Celui-ci peut représenter une part importante de votre budget. Aussi, prenez le temps de faire des simulations réalistes avant de sauter le pas.
2. Louer votre résidence secondaire pour vous dégager un complément de revenus
Quand vous êtes propriétaire d’une résidence secondaire, sa location vous apporte un revenu mensuel complémentaire. Plusieurs options s’offrent à vous selon l’emplacement et la configuration du bien:
- location à l’année,
- location saisonnière si la région présente un intérêt touristique,
- location étudiante de septembre ou octobre à mai,
- location estivale de juin à septembre…
3. Louer une pièce de votre logement: complément de revenus et défiscalisation
Vos enfants ont emménagé sous leur propre toit, leur ancienne chambre est inoccupée et la maison regorge d’espaces inutiles. Pourquoi ne pas proposer une pièce vacante de votre logement à la location? En effet, de nombreux étudiants ou jeunes actifs peinent à trouver un logement en raison d’un budget limité et de la tension immobilière orientant les prix à la hausse. Ces jeunes peuvent opter pour la location d’une chambre chez l’habitant. Dans ce cas, en fonction de la disposition de votre habitation, certains espaces peuvent être partagés: la cuisine, la salle de bains, les toilettes… Cette solution peut vous permettre de continuer à vivre chez vous, tout en dégageant un revenu complémentaire stable. De plus, les revenus tirés de la location d’une partie de votre résidence principale peuvent être exonérés d’impôt sur le revenu. Pour cela, trois conditions s’appliquent:
- La ou les pièces louées font partie de votre résidence principale.
- La ou les pièces louées constituent la résidence principale du locataire (ou sa résidence temporaire s’il justifie d’un contrat de travail saisonnier).
- Le montant du loyer est fixé dans des limites «raisonnables». Pour 2022, le loyer hors charges annuel par mètre carré de surface habitable ne doit pas dépasser 192 euros en Île-de-France et 152 euros dans les autres régions.
Quand vous louez une pièce de votre résidence principale parisienne, par exemple une chambre meublée d’une superficie de 15 m², le loyer mensuel hors charges ne doit pas dépasser 240 euros ((192 x 15)/12), soit un revenu non imposable de 2.880 euros par an. Quand le montant annuel de vos loyers perçus dépasse cette somme, vous êtes redevable de l’impôt sur le revenu.
Les avantages de la colocation intergénérationnelle
Sur le plan humain, la colocation intergénérationnelle rompt la solitude du quotidien, tant pour la personne âgée que pour l’étudiant. De plus, le senior bénéficie d’une présence et d’une aide pour de petits services: travaux de bricolage, courses… Cette aide peut contribuer à prolonger son maintien à domicile. Ainsi l’expérience se révèle particulièrement riche sur le plan humain, en favorisant l’échange, le partage et la solidarité.
La «colocation intergénérationnelle» réunit sous le même toit un jeune et un senior. Elle se développe dans le contexte actuel. Ce type d’arrangement est avantageux pour les deux parties. Sur le plan financier, la chambre mise à disposition permet au jeune de se loger à un tarif raisonnable. Ce dernier peut bénéficier d’un logement plus spacieux, voire d’une maison avec un jardin. C’est aussi parfois la possibilité d’habiter dans un quartier plus proche de son école, ce qui aurait été inabordable en temps normal, et de réduire son temps de transport. De son côté, le senior perçoit un loyer lui permettant de compléter sa retraite. Depuis la loi Elan de novembre 2018, il est possible de conclure un contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire, qui permet au bailleur et au locataire de percevoir tous deux les aides personnalisées au logement (APL).
4. Céder votre bien en viager pour en tirer profit tout en continuant à y vivre
Le viager permet au propriétaire de céder la nue-propriété de son bien, tout en conservant le droit d’y habiter à vie. En contrepartie de ce droit d’usage et d’habitation, l’acquéreur du bien bénéficie d’une décote sur le prix de vente. Elle est calculée en fonction de l’âge du vendeur et du prix du bien vendu.
Une fois la vente conclue, le vendeur touche un premier versement, appelé «bouquet». La somme restant à verser est convertie en rente viagère, perçue par le vendeur mensuellement ou trimestriellement. Ainsi, le cédant bénéficie d’un capital de départ et d’un revenu complémentaire, tout en continuant à vivre à son domicile. En outre, cette rente fait l’objet d’un abattement fiscal de plus en plus important en fonction de l’âge du vendeur: 60% entre 60 et 69 ans, 70% après 70 ans…
Deux formules de viagers existent. Le viager classique, dit «de gré à gré», consiste à vendre un logement à un particulier. Le viager dit «mutualisé» implique que l’acheteur soit un groupement d’investisseurs. Dans ce cas, ces derniers acquièrent plusieurs biens en viager via un fonds d’investissement ou une société civile immobilière (SCI). Ils émettent ensuite des parts, cédées à des institutionnels: caisses de retraite, mutuelles, instituts de prévoyance, compagnies d’assurances... Le viager mutualisé permet aux seniors de vendre leur bien plus rapidement et offre davantage de sécurité dans le versement des rentes.
À savoir
Le bouquet peut représenter le montant total de l’achat. Dans ce cas, aucune rente mensuelle n’est versée.
5. Faire une donation avec charge à vos enfants ou à un acheteur
La donation avec charge est assortie d’une obligation pour le destinataire du don. Cette contrepartie peut être l’organisation des obsèques du donataire, le versement d’une rente... Ainsi, la transmission en nue-propriété de votre bien immobilier à vos enfants peut s’accompagner d’une charge. Dans cette situation, vous conservez l’usufruit de la maison, c’est-à-dire la possibilité de continuer à y vivre. En contrepartie, vos enfants vous versent un complément de retraite, ou participent au paiement des charges du logement: eau, chauffage, électricité… Ils deviendront pleinement propriétaires du bien au moment de votre décès. Une telle donation s’avère avantageuse pour leur éviter de payer des droits de succession trop élevés.
