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Lorsque vous mettez un bien immobilier en location, vous pouvez le louer directement ou faire appel à un gérant professionnel. Voici les éléments à prendre en considération.
Louer votre logement seul demande du temps
En optant pour cette formule, vous avez l’avantage d’entretenir une relation directe avec le locataire. Vous optimisez le rendement de votre investissement locatif puisque vous ne reversez pas de commissions à un intermédiaire. Toutefois, en contrepartie, la location en direct implique d’avoir du temps libre.
Pour pouvoir proposer votre bien immobilier à la location, vous devez commencer par faire établir les diagnostics obligatoires (performance énergétique, état des risques naturels et technologiques…). Ils devront être joints au futur bail de location.
La recherche de votre locataire est l’étape la plus chronophage. Passer une annonce, fixer des rendez-vous pour les visites, les réaliser et analyser les dossiers de candidature mobilise considérablement d’énergie. Vous y passerez de nombreuses heures pendant plusieurs jours, voire plusieurs semaines. Après avoir sélectionné le candidat idéal, vous devrez rédiger le bail de location, réaliser l’état des lieux et lui remettre les clés du logement.
Une gestion courante parfois rébarbative
La signature du bail de location ne constitue pas une fin en soi. En effet, le passage obligé de la gestion courante est à organiser avec soin. Elle consiste à encaisser les loyers, éditer les quittances, procéder à la régularisation annuelle des charges, récupérer les attestations d’assurance du locataire et à calculer les augmentations de loyer en fonction de l’Indice de Référence des Loyers (IRL). Plus largement, le propriétaire-bailleur doit se tenir informé des évolutions réglementaires pour être sûr de respecter ses obligations.
En tant que propriétaire, vous devez également assurer le suivi des éventuels travaux à votre charge. Par ailleurs, le cas échéant, la gestion des relations avec la copropriété peut avoir un impact important sur la rentabilité de votre investissement locatif.
Côté fiscalité
Les loyers perçus doivent être déclarés auprès de l’administration fiscale. Ils constituent des revenus fonciers imposés au régime réel ou régime du micro-foncier. Le niveau de vos revenus fonciers détermine votre régime d’imposition.
À savoir
Le propriétaire peut se prémunir contre les impayés en souscrivant une assurance spécifique. Elle est alors déductible de ses revenus fonciers.
Des logiciels d’aide
Des logiciels d’aide à la gestion locative, gratuits ou payants peuvent accompagner le propriétaire-bailleur. De nombreuses obligations administratives sont ainsi simplifiées et automatisées. Si vous louez plusieurs biens en direct, ce type de logiciel est indispensable.
La gestion déléguée: le prix de la tranquillité
Les deux principaux avantages de la gestion déléguée sont d’économiser du temps et de bénéficier du savoir-faire d’un professionnel. Par ailleurs, les risques d’impayés sont nettement réduits. Les professionnels du secteur immobilier ont en effet des exigences généralement plus strictes que celle des particuliers. Leurs méthodes de recouvrement sont aussi plus efficaces.
Plusieurs types d’acteurs peuvent vous accompagner. En effet, si vous choisissez de déléguer la gestion de votre logement locatif, vous pouvez faire appel à un notaire, à un agent immobilier ou à un administrateur de biens. Un mandat de gestion, dont la rédaction est libre, est alors établi pour déterminer les missions confiées à cet intermédiaire. Sa rémunération atteint en moyenne 6% à 9% du montant annuel des loyers (charges comprises). Plus sa responsabilité est étendue, plus la commission est élevée.
Tout propriétaire peut déduire chaque année les honoraires de gérance de son revenu foncier. Le coût final est donc d’autant plus réduit que la tranche marginale d’imposition du propriétaire est élevée.
En conclusion, si vous ne disposez pas de temps libre, la gestion déléguée est à privilégier. Louer en direct permet de maximiser le rendement locatif mais demande un véritable engagement à long terme.
