Le dispositif Pinel accorde aux investisseurs une réduction d’impôt allant de 12% à 21% sous certaines conditions ( crédit photo : sommart sombutwanitkul/Shutterstock / sommart sombutwanitkul )
Le dispositif Pinel a évolué le 1er janvier 2023, avec l’entrée en vigueur du Pinel+ pour les logements neufs à haute performance environnementale et remplissant certains critères de superficie et d’équipement. Ce dispositif est peu utilisé par les contribuables à hauts revenus, en particulier par les redevables à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Pourtant, le Pinel+ accorde une réduction d’impôt pour l’acquisition d’un bien immobilier en contrepartie de sa mise en location. Quelques précautions à connaître avant de se lancer.
Sommaire:
- Pinel+: la réduction d’impôt associée à la version 2023 du dispositif est-elle différente du Pinel classique?
- Le dispositif Pinel+ implique des normes plus contraignantes
- Quelles sont les réductions d’impôt liées au Pinel+?
- Quels sont les avantages du Pinel+?
- Dispositif Pinel et Pinel+: pourquoi faut-il bien choisir l’emplacement de votre investissement?
- Le Pinel + est-il vraiment rentable?
- Comment se constituer un patrimoine solide avec le Pinel+?
- Défiscalisation immobilière: le dispositif Denormandie
- Le dispositif Pinel+ est-il intéressant pour vous?
Pinel+: la réduction d’impôt associée à la version 2023 du dispositif est-elle différente du Pinel classique?
Le dispositif Pinel+ est entré en application à compter du 1er janvier 2023. Il prévoit les mêmes réductions d’impôt que le dispositif Pinel «classique» mobilisé lors de l’achat d’un bien immobilier neuf jusqu’au 31 décembre 2022. Mais avec le Pinel+, les logements concernés par le dispositif sont plus grands, mieux exposés et plus performants. Cette «nouvelle formule» va faire une large place aux mesures liées à l’efficacité énergétique et à l’environnement. Toutefois, le Pinel «ancienne formule» cohabitera avec le nouveau, pendant 2 ans.
Bon à savoir
Mobilisable pour mes acquisitions d’un bien immobilier neuf signées jusqu’au 31 décembre 2022, le dispositif Pinel «classique» accorde aux investisseurs individuels une réduction d’impôt allant de 12% à 21% du montant du logement acquis. Cette réduction est accordée à condition de le louer sur une période de 6 à 12 ans avec un loyer plafonné.
En termes de fonctionnement, le Pinel+ (aussi appelé Super Pinel) est semblable au Pinel «classique». Toutefois, il est plus exigeant en termes de performances et de confort. Un logement qui était éligible au Pinel classique n’est donc pas forcément éligible au Pinel+. Le champ géographique de l’application de la mesure est réduit. Par ailleurs, les conditions de performance énergétique deviennent plus strictes que celles de la norme RT 2020. Certains détracteurs arguent que le Pinel+ pourrait devenir moins rentable que son prédécesseur sur le long terme. En effet, l’augmentation des coûts des matériaux et les règles de plafond de loyer imposées par le législateur peuvent menacer l’attrait du dispositif.
Bon à savoir
Si le bien immobilier neuf que vous souhaitez acheter ne remplit pas le cahier des charges exigé par le dispositif Pinel+, vous pouvez bénéficier du Pinel «classique». Toutefois, la réduction d’impôt associée au Pinel «classique» est diminuée en 2023 (à 10,5% pour 6 ans, 15% pour 9 ans et 17,5% pour 12 ans). Elle s’amenuise de nouveau en 2024 (9%, 12% et 14% pour les mêmes durées de location à loyer plafonné), avant extinction définitive du dispositif.
Le dispositif Pinel+ implique des normes plus contraignantes
L’urgence écologique a été prise en compte dans le nouveau dispositif Pinel+. Les appartements neufs acquis en 2023 devront respecter le jalon 2025 de la norme énergétique RT 2020. De surcroît, ceux acquis en 2024 devront justifier d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) classé A. Quant à ceux acquis en 2023 ou 2024, mais nécessitant des travaux de réhabilitation, ils devront justifier d’un DPE classé B. Les biens immobiliers acquis neufs en 2023 ou 2024 dont le permis de construire (PC) a été déposé avant le 1er janvier 2022 devront aussi justifier d’un DPE classé A.
Concernant les normes de confort, les biens immobiliers devront respecter des critères de surface minimale en fonction de leur typologie. Les T1 respecteront la surface habitable minimum de 28m², les T2: 45m², les T3: 62m², les T4: 79m² et les T5: 96m². Les logements devront être dotés d’un extérieur (terrasse, balcon…) et devront bénéficier d’une double exposition en fonction de leur typologie. Concrètement, pour être éligible au Pinel+, chaque logement à partir du T3 doit obligatoirement bénéficier d’une double exposition. Pour les studios et les deux pièces, il n’y a pas d’obligation, mais une simple recommandation. La luminosité d’un appartement influe sur sa valeur marchande, sur le confort de vie des habitants, et permet de réaliser des économies d’énergie en hiver.
Quelles sont les réductions d’impôt liées au Pinel+?
À l’instar du dispositif Pinel première génération, le Pinel+ propose de réduire l’imposition des investisseurs. L’avantage fiscal prend la forme d’une déduction sur le montant de l’impôt à payer, en fonction de la durée de l’engagement de location:
- La réduction d’impôt est de 12% sur 6 ans.
- La réduction d’impôt est de 18% sur 9 ans.
- La réduction d’impôt de 21% sur 12 ans.
À noter
À titre d’exemple, pour un bien d’une valeur de 200.000 euros (montant moyen d’un grand studio en Île-de-France, en première couronne de la capitale), la baisse d’impôt peut aller jusqu’à 42.000 euros. Cet avantage constitue clairement la motivation des investisseurs individuels, fortement imposés, décidant d’acquérir un logement Pinel. Toutefois, il faut prendre garde à ce que ce mobile fiscal ne se fasse pas au détriment de la logique économique du projet.
Quels sont les avantages du Pinel+?
Le prolongement du dispositif Pinel a pour but d’encourager la construction de logements vertueux, tout en répondant à une pénurie structurelle de logements en France. Si le Pinel+ est plus exigeant en termes de normes, il reste attractif pour un investissement dans l’immobilier de rapport, sous réserve de bien choisir son emplacement. De plus, l’investissement dans un bien immobilier neuf offre de nombreux avantages:
- un logement respectueux de l’environnement ;
- un bien immobilier conforme aux dernières normes en matière de construction et d’agencement;
- des frais de notaire restreints: entre 2% et 3% ;
- une exonération totale ou partielle de la taxe foncière pendant 2 ans dans certaines communes ;
- votre promoteur immobilier vous accompagne grâce à deux garanties: décennale et de parfait achèvement. Celles-ci vous protègent contre d’éventuelles malfaçons.
Dispositif Pinel et Pinel+: pourquoi faut-il bien choisir l’emplacement de votre investissement?
Les dispositifs Pinel sont attractifs en termes de défiscalisation pour les contribuables se situant dans les tranches d’imposition les plus élevées. Les particuliers doivent faire preuve d’une grande précaution quant au choix du promoteur et à la localisation du bien. En effet, certains promoteurs ont démarré des chantiers dans des zones à faible demande locative, comptant sur l’attractivité du Pinel pour faire vendre les logements. Le principal risque est d’être dans l’impossibilité de trouver un locataire dans les délais impartis. Rappelons qu’un bien immobilier avec dispositif Pinel doit être loué dans les 12 mois suivant la livraison (ou l’acquisition du bien) sous peine de perdre l’avantage fiscal. De ce fait, il est impératif d’investir dans un bien se situant dans un bassin d’emploi et où la demande locative est importante.
Le Pinel + est-il vraiment rentable?
L’autre grande précaution d’usage relève du prix du bien. Beaucoup d’études réalisées sur le sujet montrent en effet que la rentabilité des dispositifs Pinel peut être impactée par le prix d’acquisition du bien. Les logements nouvellement construits, comme les logements Pinel, s’achètent 30% plus cher en moyenne qu’un logement dans l’ancien. Des déconvenues sont possibles au moment de la revente, le bien ne bénéficiant pas forcément d’une plus-value. Il est donc important de comparer le prix du bien proposé à la moyenne du marché où sera implanté l’immeuble. Cela évite les déconvenues ultérieures. De plus en plus de sites internet analysent les prix des biens immobiliers précisément, rue par rue ou bien quartier par quartier.
Par ailleurs, acheter un bien cher augmente mécaniquement la base imposable d’un particulier redevable à l’ impôt sur la fortune immobilière (IFI) . Ainsi, ce qui est gagné dans un premier temps en termes de défiscalisation peut être ensuite perdu pour les particuliers disposant d’un patrimoine immobilier conséquent, une fois les 12 ans de défiscalisation passés.
Comment se constituer un patrimoine solide avec le Pinel+?
Le dispositif Pinel+ offre la possibilité de se constituer un patrimoine immobilier. Les Français peuvent acquérir un bien immobilier en profitant d’une décote. Ainsi, il devient possible de réaliser une éventuelle plus-value lors de la revente. Ils peuvent aussi bénéficier de l’effet de levier du crédit, lorsque les loyers perçus viennent compenser les mensualités du prêt bancaire contracté. Une fois le crédit remboursé, les loyers procurent des revenus complémentaires. Le dispositif peut être un atout pour préparer votre retraite, par exemple. En effet, quand vous investissez en Pinel pendant votre vie active, vous profitez d’une défiscalisation de vos revenus. Ensuite, vous profitez d’un complément de retraite et d’une rentrée d’argent mensuelle grâce aux loyers perçus. En outre, le mécanisme est connu des banques: celles-ci facilitent l’accès à ce type d’investissement, sous réserve de respecter les taux d’endettement et d’usure en vigueur.
L’accès à la création d’un patrimoine immobilier est facilité grâce au Pinel+. Après la période de mise en location réglementaire, le bien immobilier peut être vendu. Vous pouvez aussi choisir de vous y installer. Quand vous choisissez d’investir dans une ville étudiante, vos enfants peuvent profiter de votre bien immobilier au moment de leurs études.
Défiscalisation immobilière: le dispositif Denormandie
Le dispositif Denormandie consiste à accorder une réduction d’impôt aux particuliers achetant un bien immobilier à rénover situé en centre-ville ou dans l’une des 255 communes éligibles. L’acquisition doit avoir lieu avant le 31 décembre 2023. Les prix d’acquisition s’avèrent beaucoup plus raisonnables dans ces zones. Le bien doit faire l’objet de travaux ayant pour but d’améliorer sa performance énergétique ou de créer des surfaces habitables nouvelles. L’acquéreur s’engage à louer le logement à un prix raisonnable à des ménages modestes sur une période de 6, 9 ou 12 ans. Il faut tout de même s’assurer que la zone où se situe le bien dispose d’un bassin d’emplois relativement dynamique. Cela se traduit par l’existence d’une demande locative et des ménages solvables.
À noter
Pour les deux dispositifs, la réduction d’impôt est plafonnée à un investissement maximum de 300.000 euros (5.500 euros/m2) et le taux de réduction d’impôt est fonction de la durée de l’engagement. Le dispositif Pinel classique va disparaître fin 2024. Ses avantages fiscaux vont être réduits en deux temps, début 2023 et 2024.
Le dispositif Pinel+ est-il intéressant pour vous?
Même si le bénéfice fiscal reste intéressant en 2023 et 2024, il faut se méfier des dépliants des agents commerciaux spécialisés en Pinel. Mieux vaut s’informer sur les offres disponibles soi-même, lorsque c’est possible. Par ailleurs, l’emplacement du programme neuf et le sérieux du promoteur doivent être vos principaux critères de choix. Une véritable pression locative est rassurante: elle garantit que votre bien sera peu susceptible de connaître des périodes de vacance locative. Il ne faut pas oublier que le logement devra être loué continuellement pendant 6, 9 ou 12 ans. De plus, le prix du bien doit être cohérent pour vous éviter des déconvenues à la revente. Enfin, prenez en compte le surplus d’impôt impliqué par les loyers encaissés. La rentabilité de votre placement doit être calculée à l’aune de ces critères réunis.
