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Les loyers tirés de la mise en location de toutes sortes de biens immobiliers doivent être déclarés chaque année par celui qui les perçoit. Ces revenus, dits fonciers, sont soumis à l’Impôt sur le Revenu (IR) dans le cadre du micro-foncier ou du régime réel. De fait, il existe deux modes de déclaration. Avant de déclarer ses revenus fonciers, il s’agit de les déterminer avec précision.
Les revenus concernés
Les revenus fonciers d’un contribuable sont composés des loyers touchés en l’échange de la location vide d’un bien immobilier. Il peut s’agir des loyers perçus dans le cadre de la location:
- De locaux d’habitation (appartement, maison) et de leurs dépendances (parking, cave, place de stationnement…).
- De locaux à usage commercial (bureau, boutique, usine…).
- De terrains.
A savoir
Les revenus tirés de la location meublée et d’un investissement locatif défiscalisant (Besson, Robien, Borloo, Cosse, Scellier, Censi-Bouvard…) ne sont pas concernés: ils font l’objet d’une déclaration spécifique. A l’inverse, le Pinel, le Denormandie et le Malraux sont concernés.
Calculer son revenu foncier
Avant de procéder à la déclaration de vos revenus fonciers , il est primordial de déterminer leur montant. En effet, ce dernier à des conséquences sur la manière dont ils sont imposés.
Pour calculer le montant de votre revenu foncier, vous devez additionner le montant des loyers effectivement perçus sur l’année écoulée, hors charges. Logiquement, les loyers impayés sont exclus de votre calcul, tandis que les loyers perçus avec retard mais touchés sur l’année écoulée sont pris en compte.
D’autres recettes doivent être ajoutées à ce montant. Il s’agit:
- Des indemnités d’assurance perçues au titre des loyers impayés (si vous avez souscrit une assurance).
- Des subventions accordées par l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) en vue de l’amélioration des conditions de l’habitat.
- Des revenus issus de la location d’un toit pour l’installation d’antennes de téléphone mobile.
- Des revenus issus de la location d’emplacements publicitaires sur votre maison ou un terrain vous appartenant.
A savoir
Le dépôt de garantie versé par un locataire à son entrée dans les lieux n’est pas imposable au moment où vous le touchez. Il le sera par la suite si celui-ci est utilisé pour couvrir un loyer impayé ou remettre en état le bien à sa sortie des lieux.
Le montant du revenu foncier et leur mode de taxation
Une fois le montant de vos revenus fonciers établi, vous pouvez déterminer le régime fiscal auquel ils sont soumis.
Si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15.000 € sur l’année considérée, vous êtes automatiquement rattaché au régime du micro-foncier. Toutefois, vous pouvez choisir d’être imposé au régime réel s’il se montre plus avantageux. Si vos revenus fonciers sont supérieurs à 15.000 €, vous êtes soumis au régime du réel, de manière obligatoire.
Au micro-foncier, vos revenus à déclarer bénéficient d’un abattement forfaitaire égal à 30 % de votre revenu foncier. Dans le cadre du réel, vous devez déduire le montant de vos charges (gestion du bien, dépenses d’entretien et de réparation, intérêts d’emprunt, taxes…) effectivement constatées.
Les loyers perçus dans le cadre d’une location vide doivent être déclarés chaque année. Pour connaître la façon dont ils sont taxés, vous devez calculer votre revenu foncier. Au-delà de 15.000 €, le régime réel s’applique. Sous 15.000 €, vous avez le choix entre le régime réel et le micro-foncier.
