Si le propriétaire ne peut ou ne souhaite pas donner congé à son locataire, il peut vendre le logement occupé crédit photo : GettyImages
Un propriétaire bailleur peut décider de vendre son bien immobilier actuellement en location. La vente du bien occupé permet au locataire de demeurer dans les lieux une fois la mutation réalisée. Une telle opération impose la délivrance d’informations à destination du futur acquéreur et du locataire. En outre, la transaction peut présenter des avantages ou des inconvénients : tout dépend de la solvabilité du locataire.
Sommaire:
- Droit de préemption du locataire
- Organisation des visites du bien loué mis en vente
- Obligation d’informer le nouvel acquéreur
- Effets de la vente
- Obligation d’informer le locataire
- Avantages et inconvénients de vendre un bien loué
Droit de préemption du locataire
En matière de baux d’habitation régis par la loi du 6 juillet 1989, la vente du bien loué vide (non meublé) ne met pas automatiquement fin au bail en cours. En effet, le bailleur a le choix: vendre son bien libre ou occupé. Si le bailleur délivre un congé pour vendre au locataire au terme du bail (préavis de 6 mois), c’est qu’il souhaite vendre le bien libre. Le locataire dispose alors d’un droit de préemption (sous conditions): il peut acheter le bien en priorité avant tout autre acquéreur. À défaut, la vente est ouverte aux tiers et le locataire doit quitter le logement.
Dans le cas où le propriétaire veut vendre le bien occupé, aucun congé pour vendre n’est délivré. Le locataire ne dispose pas d’un droit de préemption et reste dans les lieux: le bail continue à courir avec le nouveau propriétaire du bien. Avant de s’engager, le futur acquéreur doit être en mesure de connaître le bien, ce qui implique l’organisation d’une visite, et doit disposer de toutes les informations relatives au bail.
Organisation des visites du bien loué mis en vente
Si le locataire ne peut refuser l’accès au logement aux potentiels acquéreurs, il doit donner son accord de principe. À défaut, il y aurait atteinte à sa vie privée. En principe, une clause du bail prévoit l’hypothèse de la vente du bien loué. En outre, le rythme des visites ne doit pas perturber sa vie quotidienne. Est ainsi réputée non écrite toute clause qui oblige le locataire à laisser visiter le bien les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables. À défaut de clause incluse dans le bail, le juge peut délivrer une autorisation judiciaire pour définir les conditions d’organisation des visites.
Obligation d’informer le nouvel acquéreur
Dès la signature de la promesse de vente , le vendeur doit remettre à l’acquéreur une copie du bail en cours afin que ce dernier puisse prendre connaissance de l’identité du locataire et des conditions d’exécution du contrat: durée du bail restant à courir, montant du loyer et modalités de révisions, clauses particulières négociées avec le locataire... L’acquéreur doit aussi avoir connaissance des éventuels manquements du locataire (loyers impayés…) afin de mesurer le risque de son investissement. Cacher cet état de fait est constitutif d’un dol qui peut entraîner l’annulation de la vente.
Effets de la vente
La vente a pour effet de transmettre la propriété du bien à l’acquéreur, ainsi que le bail. Ce contrat se poursuit entre le nouveau propriétaire et le locataire occupant dans les mêmes conditions applicables avant la vente. C’est l’acquéreur qui est dorénavant le bénéficiaire du cautionnement prévu pour garantir le paiement des loyers. Mais en cas de loyers impayés avant la vente, le nouvel acquéreur peut poursuivre le locataire uniquement s’il a été subrogé dans le droit d’action en paiement du vendeur en cours (ou s’il a été reconnu cessionnaire de la créance). Sauf accord conventionnel conclu entre le vendeur et l’acquéreur, il appartiendra au nouveau bailleur de restituer le dépôt de garantie au locataire en fin de bail.
La vente dispense-t-elle le vendeur des obligations qui pesaient sur lui en qualité de bailleur avant la vente?
Jusqu’à présent, les juges estimaient que la vente de l‘immeuble ne dispensait pas le précédent bailleur de son obligation d’effectuer les travaux qui se sont avérés nécessaires lorsqu’il était propriétaire et lui incombaient en cette qualité. Il était aussi tenu d’indemniser le locataire du trouble de jouissance subi du fait de la non-exécution de ces travaux, le trouble ne cessant que par leur exécution. En 2019, la Cour de cassation (C. cass., civ. 3e, 21.02.2019, n°18-11553) semble avoir changé sa position: elle a condamné le nouveau propriétaire bailleur à réaliser les travaux, puisque “depuis son acquisition, la société, tenue d’une obligation envers le locataire de réaliser les travaux nécessaires à la délivrance conforme du bien loué, ne s’en était pas acquittée”.
Obligation d’informer le locataire
L’acquéreur doit notifier la vente au locataire, lui préciser de manière claire et précise qu’il est le nouveau bailleur et lui donner les informations relatives à son identité et à sa domiciliation. Cette notification ne peut émaner du gestionnaire du bien si la gestion a été confiée à un administrateur de biens.
Avantages et inconvénients de vendre un bien loué
Si le locataire est sérieux et paie son loyer avec régularité, cela constitue un argument de vente positif pour les deux parties à l’acte de mutation. Autre avantage: l’absence de vacance. Le vendeur perçoit ses loyers jusqu’à la vente. L’investisseur est certain de toucher ses loyers jusqu’à la fin du bail. Il n’est pas contraint de trouver un locataire dès la mutation.
En revanche, si le locataire est un mauvais payeur et qu’une procédure est en cours au moment de la mise en vente, il sera plus difficile de convaincre un investisseur et de vendre au meilleur prix. Tout dépendra de la date de fin de bail.
En outre, le vendeur doit prendre en compte la décote qui s’applique souvent sur le prix du logement, selon l’échéance plus ou moins lointaine du bail, le montant du loyer (notamment si le bien se situe dans une commune où s’applique l’encadrement des loyers), mais aussi selon les revenus et la situation professionnelle du locataire.
