La RE2020 est entrée en vigueur le 1er janvier 2022. crédit photo : GettyImages
Dans la construction, la nouvelle réglementation environnementale RE2020 est entrée en vigueur le 1er janvier 2022. Elle encourage l'amélioration de la performance énergétique, introduit le concept de “poids carbone” du bâtiment et met l'accent sur le confort d'été. Ce durcissement réglementaire augmente les coûts de construction et fait grimper le prix des logements neufs en 2022. Le choc inflationniste pour les acheteurs va être d'autant plus violent que les prix des matériaux sont également tournés vers la hausse.
Sommaire:
- Construction dans le neuf: calendrier d'entrée en vigueur de la réglementation RE2020
- La RE2020 pour encourager l'amélioration de la performance énergétique
- La RE2020 prend en compte le “poids carbone” du bâtiment
- La RE2020 met aussi l'accent sur le confort d'été des constructions neuves
- Constructions neuves: la hausse des prix va être significative à partir de 2022
- D'autres facteurs vont amplifier la hausse des prix des constructions neuves
Construction dans le neuf: calendrier d'entrée en vigueur de la réglementation RE2020
Depuis 1974, plusieurs réglementations thermiques se sont succédé en France. Jusqu'à fin 2021, la RT2012 fixait des exigences de résultats en matière de conception du bâtiment, de confort et de consommation d'énergie. La nouvelle réglementation environnementale RE2020 est entrée en vigueur le 1er janvier 2022 avec deux ans de retard. En effet, elle faisait partie de la Loi Évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, également appelée Loi ELAN.
En France, le secteur du bâtiment représente 44% de la consommation d'énergie et près de 25% des émissions de CO2. L'objectif affiché de la nouvelle réglementation RE2020 est de rendre les constructions neuves plus respectueuses de l'environnement. Elle prévoit de renforcer les différentes exigences environnementales par paliers jusqu'en 2034.
À savoir
La RE2020 ne concerne pas les contrats de construction de maisons individuelles signés avant le 1er octobre 2021, même lorsque le permis est déposé après le 1er janvier 2022.
La RE2020 pour encourager l'amélioration de la performance énergétique
La nouvelle réglementation poursuit l'objectif d'amélioration de la performance énergétique et prolonge la baisse déjà enclenchée de la consommation des bâtiments neufs. Pour cela, le gouvernement a décidé de faire du besoin bioclimatique du bâtiment, le “Bbio”, l'indicateur phare de la réglementation.
Cet indicateur reflète la qualité énergétique intrinsèque des bâtiments, indépendamment de l'énergie et des systèmes de chauffage mis en œuvre. En mesurant le besoin de chaleur, il traduit la qualité de conception et donc d'isolation d'un projet de construction. Selon le ministère de l'Environnement, le “Bbio” va permettre de réduire drastiquement les besoins thermiques des bâtiments.
Concrètement, la loi relève les exigences du “Bbio” de 30% par rapport à la précédente réglementation. Toujours selon le gouvernement, la facture d'énergie des prochaines maisons neuves chutera d'environ un tiers. En réalité, la différence ne sera pas aussi marquée, car la moyenne des logements collectifs neufs respecte déjà une performance “Bbio” durcie à hauteur de 23%.
Loi Climat: la lutte contre les passoires énergétiques va-t-elle faire caler le marché de la location?
Dans le cadre de la Loi Climat et Résilience, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) n'est plus seulement informatif. En effet, il devient opposable au vendeur ou au propriétaire bailleur, comme les diagnostics électricité ou amiante. Le texte prévoit également plusieurs mesures coercitives, à savoir: le gel des loyers pour les biens classés F ou G dans le barème du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) à compter du 25 août 2022, puis l'interdiction de louer des logements consommant plus de 450 kWh/m2/an à compter du 1er janvier 2023. Par ailleurs, la même interdiction touchera les logements classés G dès 2025, classés F dès 2028 et classés E dès 2034. Les professionnels de l'immobilier et les propriétaires bailleurs craignent un déséquilibre du marché immobilier. Par conséquent, les offres de vente de biens classés F ou G tendent à progresser significativement (+8% entre janvier et septembre 2021, selon le site Seloger.com). Dans le Bassin parisien, où un quart des logements mis en location sont étiquetés F ou G, la menace d'une raréfaction de l'offre à la location est réelle. En effet, même si les aides financières existent pour aider les propriétaires à rénover leurs logements, le reste à charge demeure élevé. À l'exception des ménages modestes, pour qui 90% du montant des travaux est pris en charge, le dispositif MaPrimeRenov' couvre seulement 40% du coût des travaux, dans la limite de 20.000 euros sur cinq ans. Dès lors, le risque est de voir les propriétaires se tourner vers d'autres formes de location (saisonnière ou de bureaux, par exemple), non soumises à la Loi Climat.
La RE2020 prend en compte le “poids carbone” du bâtiment
Un des objectifs de la réglementation est de diminuer l'impact sur le climat des bâtiments neufs. Par conséquent, l'ensemble des émissions sont désormais prises en compte et l'analyse porte sur l'intégralité du cycle de vie des bâtiments: construction (matériaux, équipements), exploitation (chauffage, eau chaude sanitaire, climatisation, ventilation, éclairage…) et fin de vie (recyclage).
Cette prise en compte du “poids carbone” d'un bâtiment favorise l'utilisation du biosourcé et du recyclé. La masse des matériaux utilisés va être notablement réduite pour favoriser les constructions en bois aux constructions en béton ou en brique. En 2022, le plafond du “poids carbone” est fixé à un niveau assez peu contraignant pour les maisons individuelles. Cependant, au fil des années, il sera progressivement réduit (-17% en 2025, puis -10% en 2028 et encore -12% en 2031).
À savoir
La mise en place d'un plafond “poids carbone” exclut mécaniquement les chaudières à gaz fossile des prochaines maisons neuves.
La RE2020 met aussi l'accent sur le confort d'été des constructions neuves
Le confort d'été, c'est-à-dire le besoin de rafraîchissement des logements, a fait son apparition dans la nouvelle réglementation. Concrètement, les bâtiments vont devoir mieux résister aux épisodes de canicule, annoncés plus fréquents et plus intenses en raison du changement climatique. De ce fait, un indicateur exprimé en degré par heure (DH) a vu le jour. Il est calculé dès la conception des bâtiments. Au-delà de 350 DH, le projet nécessite d'agir sur le confort d'été. Les nouvelles constructions peuvent ainsi être tenues d'intégrer une ventilation naturelle, des brasseurs d'air, des volets électriques avec détecteurs photovoltaïques ou encore un système de climatisation.
À noter
La règle est la même dans toutes les régions de France. Pour compenser cette aberration, les régions les plus chaudes pourraient recourir à des matériaux non biosourcés comme le béton.
Constructions neuves: la hausse des prix va être significative à partir de 2022
L'ensemble de ces nouvelles mesures va accentuer un coût supplémentaire des constructions et cela sera probablement intégré dans le prix des bâtiments. Selon la Fédération Française des Constructeurs de Maisons Individuelles (FFCMI), la hausse liée à la RE2020 en 2022 devrait atteindre entre +3% et +4% pour une maison de plain-pied rectangulaire et entre +7% et +10% pour une habitation plus architecturée (étages, combles, décrochements…). Quant aux appartements, la progression des prix est estimée +5%. Selon les estimations du gouvernement, la norme RE2020 pourrait entraîner un surcoût de +10% par rapport à la RT2012.
D'autres facteurs vont amplifier la hausse des prix des constructions neuves
Les régions peuvent établir des chartes locales pour rendre les bâtiments encore plus vertueux. Certaines ont d'ores et déjà communiqué sur des projets de cet ordre. Même si ces chartes ne sont pas contraignantes sur le plan réglementaire, elles resteront essentielles pour obtenir les permis de construire.
Depuis plusieurs mois, le prix des matériaux et de l'énergie grimpe régulièrement. Selon la Fédération Française du Bâtiment (FFB), les hausses de tarifs pour les matériaux vont s'étager entre +5% à +15% en 2022. Après la hausse déjà constatée en 2021 (+7% pour les maisons neuves, par exemple), le secteur évoque un surcoût global de +15% à +20% en un an et demi sans prendre en compte le foncier. La hausse des prix des logements neufs associée à cette augmentation des coûts pourrait entraîner une baisse de la demande. Au regard de ces incertitudes techniques, et surtout commerciales, la FFB a demandé une clause de revoyure à l'approche de 2025, date à laquelle les différents seuils de la réglementation devraient être durcis.
Dans l'immobilier ancien, le rattrapage des prix est violent en France
Selon les chiffres de Meilleurs Agents, la moyenne des prix dans l'ancien en France atteignait 3.033 euros au 1er septembre 2022, un record historique. La hausse est ressortie à +6,5% pour l'ensemble de l'année 2022 selon les données de la Fnaim. Pour Meilleurs Agents, le prix des maisons augmente moins vite que l'an passé par rapport aux appartements (+6,5% pour les maisons, +4,7% pour les appartements). Toutefois, dans le détail, une dichotomie a pris forme entre les grandes villes d'un côté, où les prix stagnent, les villes moyennes, les territoires périurbains ou encore les zones rurales où la forte demande entraîne un net rattrapage des prix, de l'autre. En pleine crise sanitaire, les Français ont recherché de plus grandes surfaces avec jardin/terrasse à la campagne. La faiblesse persistante des taux d'intérêt leur ayant parfois donné le moyen d'assouvir leurs envies.
