Valeur verte : un enjeu majeur pour la valorisation des immeubles

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Les investisseurs en immobilier tiennent de plus en plus compte de la valeur verte. Si une « prime verte » n’est pas encore observée, un « brown discount » commence en revanche à poindre, en particulier sur le segment « core ». 

Estimer de manière fiable la valeur d’un immeuble nécessite de tenir compte de sa valeur verte.  Pour BNP Paribas Real Estate Valuation la performance énergétique et la durabilité des bâtiments sont même des « enjeux majeurs ». Côté utilisateurs, il s’agit d’abaisser les charges en terme de consommation d’énergie ou d’obtenir un plus grand bien être des salariés. Côté investisseurs, comme les SCPI, la valeur verte est perçue comme un « gain en liquidité » du fait d’une attractivité renforcée du bien, de travaux moindres voire d’une « fiscalité avantageuse sur le long terme pouvant sanctionner dans le futur les immeubles les moins vertueux » explique Vincent Verdenne, directeur du développement de BNP Paribas Real Estate Valuation.

Le bailleur y trouve aussi son compte. Primo, l’immeuble étant plus attractif, les délais de location peuvent être plus courts, les délais de franchise réduits et les loyers parfois, plus élevés. Autre point, face à une forte demande et une offre encore réduite, la durée des baux est souvent supérieure. Enfin, les taux d’actualisation et de rendement, qui expriment le risque en fonction de la classe d’actif, du marché, de l’obsolescence du bien ou encore de la pérennité des loyers, seront plutôt impactés à la baisse, « véritables atouts pour la valorisation du bien ».

Au-delà de l’aspect économique, « la valeur verte n’est plus seulement verte ». Elle exprime également une valeur « durable » qui intègre des notions prisées par les utilisateurs comme le bien-être ou la flexibilité des lieux. Autant de critères « à intégrer dans toute recherche de conception d’immeuble prime ».

Et en Allemagne ? Terrain de chasse privilégié par les SCPI depuis peu « l’engouement pour la valeur verte et le développement durable commence à s'estomper ». Les normes élevées fixées par la législation allemande et leurs multiplications ont limité les écarts entre un immeuble de qualité et un immeuble certifié. D’où une comparaison « quasi impossible ». Du coup, afin de mieux distinguer la qualité des biens, « les certifications des nouveaux immeubles se sont beaucoup standardisées dans le segment core » précise Manuel Westphal, Directeur Valuation BNP Paribas Real Estate Allemagne. En tous cas, si les immeubles verts trouvent des acquéreurs plus facilement, les immeubles standards très bien situés ne sont pas pour autant délaissés ! 

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