Un nouvel élan pour PFO

le
0

 Dans la droite ligne de la nouvelle dynamique d’arbitrages et d’acquisitions de PFO engagée depuis fin 2014, Périal en accord avec les associés réunis en assemblée générale extraordinaire a pris 2 décisions. La première est l'adoption d'un statut à capital par la SCPI et dans la foulée, l'ouverture de son capital à compter du 1er octobre.

Tout d'abord, la clause de variabilité va fournir aux associés présents ou futurs plusieurs avantages : une plus grande visibilité et une liquidité renforcée du fait que PFO sera ouverte en permanence et une meilleure corrélation du prix de la part par rapport à la valeur du patrimoine, le prix de souscription étant encadré entre – 10% à + 10% de la valeur de reconstitution. De plus, ils bénéficieront d'une fiscalité optimisée puisque les droits d’enregistrement (5%) ne s’appliqueront plus en cas de cession des parts. Enfin c'est aussi la possibilité pour eux d’acquérir des parts démembrées de PFO en usufruit ou nue-propriété en fonction des objectifs de revenu ou de valorisation.

Concernant l'augmentation de capital, elle est le «  gage de développement et de meilleure mutualisation du patrimoine ». L'objectif est d'alléger le poids des bureaux (88 % de l'actif) afin d'obtenir un positionnement immobilier plus diversifié : à savoir un renforcement autour des commerces de centre-ville en région parisienne,  en province et pourquoi pas, dans la zone euro. Ce segment représente au 30 juin 3 % de l'actif.

Le prix de souscription est fixé à 932 €. Il est ventilé sous 650€ de valeur nominale et 282€ de prime d'émission. La première souscription d’un nouvel associé doit être de 5 parts au moins. En revanche, aucun minimum n’est imposé aux anciens associés.

L’émission de parts nouvelles se fera dans la limite de la décision de l’AGE soit un montant maximal de 600 m€ contre un capital social effectif actuellement de 216m€

Pour les nouveaux souscripteurs, la date de jouissance des parts interviendra le premier jour du 4ème mois suivant  le paiement de l’intégralité du prix de souscription.

Ce nouvel élan donné à PF0 a pour conséquence la fermeture du marché secondaire après la dernière confrontation qui aura lieu le 25 septembre prochain. Néanmoins, conformément à la clause de variabilité du capital figurant aux statuts, tout associé peut se retirer en totalité ou partiellement de la SCPI, sous réserve toutefois que le capital social effectif ne diminue pas, par suite de la variabilité, au-dessous du plus élevé de ces montants :

* 10% du capital social statutaire

* 90% du capital social effectif constaté par la société de gestion à la clôture de l'exercice précédent

* du capital social légal minimal exigé par la forme.

L’associé qui souhaite se séparer de ses parts dispose des possibilités suivantes : Il peut demander le remboursement de ses parts, c’est-à-dire le retrait demandé à la société de gestion qui intervient en contrepartie d’une souscription correspondante. Ou,  en l’absence de souscription, demander la cession de ses parts sur le marché secondaire par confrontation des ordres d’achat et de vente qui se substituerait au retrait en cas de suspension de la variabilité du capital. Dernière solution qui s'offre à l'épargnant, il a aussi la possibilité de céder de gré à gré ses parts sans intervention de la société de gestion à des conditions librement fixées entre le vendeur et l'acheteur.

Suspension de la variabilité

Périal pourra suspendre la variabilité du capital et donc cesser d’émettre des parts nouvelles quand les demandes de retrait représentant 5% des parts de la SCPI demeurent non satisfaites sur une période continue de 6 mois. Ce délai de 6 mois aura été précédé d’un délai de 3 mois durant lesquels les demandes de retrait représentant 5% des parts de la SCPI seront demeurées non satisfaites malgré la réduction du prix d’émission jusqu’à son montant minimal égal à la valeur de reconstitution (1009,16€) réduite de 10% (900,25€). Dans ce cas, les parts pourront être cédées sur le marché secondaire.

Le 1 er semestre s'est achevé avec un taux d'occupation maigrelet : 82,12 %. Toutefois, s'il l'on retient les franchises de loyer (5,4%) et les ventes en cours (0,35%), l'indicateur de l'activité locative de PF02 est moins préoccupant ; 87,87 %.  Malgré tout, PF0 s'obstine à redynamiser son patrimoine. La SCPI a ainsi acquis des bureaux (Bussy ST Georges, 5440m2,  11,3m€) et des commerces (Marseille, 611m2, 1,92m€). La rentabilité respective des 2 biens est prometteuse : 8,1 % et 7,2 %.  Sur la distribution, les associés ont  reçu pour chacun des 2 premiers trimestres 11,5€. Et les prévisions actualisées 2015 de dividende sont maintenues dans une fourchette de 46€ à 47 € par part comparé aux 46€ (TDM 5,68%) versés en 2014. Pour cause, « la nouvelle dynamique engagée permet d’envisager fin 2015, et ce pour la première fois depuis deux ans, la diminution du stock de locaux vacants ». Mieux encore pour les patients, « les pleins effets financiers de cette amélioration, compte tenu des avantages commerciaux consentis aux nouveaux locataires, se feront sentir en 2016 ».


Valeur associée
  Libellé Bourse Dernier Var. Vol.
Vous devez être membre pour ajouter des commentaires.
Devenez membre, ou connectez-vous.
Aucun commentaire n'est disponible pour l'instant