Un début de rééquilibrage entre les locataires et les propriétaires ?

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Malgré un environnement toujours favorable aux locataires, la dernière étude Deloitte-MSCI note un certain retour à la raison des locataires. Au delà de la recherche de loyers plus bas, ils recherchent d'avantage de flexibilité et une relation plus équilibrée avec leur bailleur.

 

L’expiration d'un bail commercial constitue une fenêtre de discussion pour les utilisateurs… donc, des périodes de risques, ou d’opportunités, pour les investisseurs comme les SCPI. L’étude Deloitte-MSCI “French Lease Events” qui analyse le comportement en 2013 des locataires de bureaux en France souligne une tendance où les locataires « cherchent plus de flexibilité et acceptent une relation plus équilibrée avec leur bailleur ».

Sur les dernières 3 années, la durée moyenne d’engagement ferme des baux signés s’est allongée. En 2013, elle atteint 4,5 années. Un record ! En parallèle, le déclin du bail commercial classique ou bail 3-6-9 se confirme. Pour la 1ère fois, il ne représente plus que 50 % du volume total des baux ce qui dénote « une personnalisation accrue des durées pour mieux correspondre aux besoins des locataires ».

Les taux de libération poursuivent leur forte baisse. Cette tendance conjuguée à l’allongement de la période d’engagement ferme observée depuis 2011, témoigne d'une volonté de stabilité des utilisateurs. Cependant, l'étude remarque une inversion de tendance en 2013 avec une hausse sensible des libérations dès la première échéance triennale, correspondant à des opportunités de marché pour les locataires.

La part des baux renégociés est en légère progression (27%) tout en demeurant proche de la moyenne historique (26%). Cependant, les renégociations de loyers s’accroissent fortement aux triennales et sont toujours très favorables aux locataires avec une baisse nette moyenne de 2.6% (contre 3.3% en 2012).
 Par ailleurs, en 2013, les locataires versant des loyers significatifs ne semblent pas rechercher la seule optimisation des coûts, mais également la flexibilité avec des engagements fermes plus courts. Cet aspect « exprime une anticipation d’une potentielle reprise de la croissance ».

L'étude remarque « un début de rééquilibrage des rapports de force entre les propriétaires et les locataires ».L’accroissement fort des renégociations aux triennales concerne d’avantage la renégociation à la hausse qu’à la baisse. Mais les rapports de force diffèrent en fonction des secteurs et des surfaces. Comme en 2012, certains secteurs subissent de fortes pressions à la baisse. Par exemple, la 2ème couronne enregistre des baisses négociées de l’ordre de 20%, contre 10% à 15% pour les autres secteurs. Les grandes surfaces font l’objet d’un plus grand nombre de renégociations lors des échéances, à la hausse comme à la baisse. En tous cas, « les besoins en terme de durée de location s'écartent du cadre imposé par la loi Pinel. On peut anticiper des nouvelles modalités de répartition de charges qui vont vraisemblablement amener bailleur et preneurs à renégocier leurs loyers, avec un risque certain pour les bailleurs. » conclut Pascal Souchon, Associé Real Estate Advisory chez Deloitte.

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