Selectipierre 1: un dilemme résolu … porteur de rendement

information fournie par Primaliance •18/08/2014 à 00:00

Le marché de l'immobilier offre moins d'opportunités en terme de rendement... ce qui complique les stratégies d’évolution des SCPI. Sélectipierre 1 a toutefois, trouvé sa propre réponse. Elle mise sur l’adéquation des valeurs locatives de ses acquisitions aux prix de marché ainsi au taux d’effort supportable par les entreprises.... sans oublier les qualités techniques des immeubles.

Les SCPI sont aujourd'hui confrontées à une double problématique. D'un côté, leur succès perdure auprès de épargnants, de l'autre, leur sous-jacent, le marché de l'immobilier offre moins d'opportunités incontestables en terme de rendement et de niveau de loyer. Cette dualité complique les stratégies d’évolution des SCPI. Pour Sélectipierre 1 (Fiducial Gérance) la question est donc de savoir s'il faut suivre le mouvement général en « surfant » sur la demande d'épargne immobilière et alimenter ainsi la hausse des biens immobiliers. Ou bien, doit elle se concentrer sur la modernisation de son patrimoine, le renouveler, tout en augmentant progressivement sa taille au gré des opportunités ? Finalement, c'est la seconde la seconde voie qui a été choisie. Ainsi, la SCPI a décidé de contenir la croissance de la collecte nouvelle tout en se concentrant sur l’optimisation durable de sa performance.

Avec un taux de distribution de 6,53% en 2013, cette stratégie porte déjà ses fruits. Le dernier exercice en est l'exemple. Tenue par la fixité de son capital, la SCPI a ainsi maitrisé sa collecte. Elle a réalisé une seule acquisition en indivision dans un « beau » quartier parisien (rue de Monceau à Paris, 4,8m€) pour un rendement moyen de 5,1 % tout en étoffant ses provisions aux grosses réparations afin de poursuivre l'amélioration de son patrimoine.

En terme financier, les revenus locatifs s'élèvent à 4, 5 m€. Ils progressent de 13,2% (10,2% à périmètre constant. Parallèlement à la hausse des revenus, les charges immobilières non refacturées aux locataires reculent de manière importante.  La cause en revient surtout à la magnifique amélioration du taux d’occupation financier. Il atteint 98,3% en moyenne sur l’exercice contre 89,5% les deux années précédentes.

Le premier trimestre confirme déjà les orientations positives prises par Sélectipierre 1. Le taux d'occupation financier progresse encore (98,9%) et le taux d'encaissement des loyers se ressaisit en atteignant 96,97 % contre 95,27 % au dernier trimestre 2014. Les hypothèses retenues pour 2014 devraient conduire à un résultat comparable à celui de 2013 soit une distribution annuelle de 168€. En tous cas, Fiducial Gérance maintient le cap. Si acquisition il y a, ce seront des « immeubles présentant des cash-flow sécurisés ou des commerces bénéficiant d’une très bonne localisation ». Ce n'est pas tout. « Cette supériorité va nécessairement se renforcer dans les prochaines années, compte tenu du choix de croissance maîtrisée qui permet le mieux de préserver la stabilité des revenus ».