Pragmatique, la SCPI Ficommerce négocie au cas par cas avec ses locataires...

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A l'appui d'une politique active d'arbitrages, Ficommerce a conforté sa stratégie autour des commerces en province en 2013. La baisse de nombreuses charges financières et immobilières ainsi que des négociations serrées avec les locataires sur leurs demandes de baisses de loyers ont permis de servir un dividende annuel de 11,8€. Le résultat 2014 devrait être comparable à 2013.

 

« L’engouement réaffirmé en faveur des SCPI n’est pas usurpé : les SCPI ont fait la preuve de leur résilience et de leur capacité à offrir des performances élevées et pérennes » résume Fiducial Gérance. Avec un taux de distribution en 2013 de 5,21 % et un taux de rendement interne de 8,17 % sur 10 ans Ficommerce en est un bel exemple.

Le dernier exercice a vu l'entrée en portefeuille de 4 nouveaux actifs commerciaux (16,1m€). Ces acquisitions validées au préalable par le Conseil de Surveillance ont été réalisées exclusivement en province et offrent un rendement moyen de 7,61 %. En parallèle, la politique d’arbitrage engagée depuis plusieurs années s'est poursuivie. L’objectif est de valoriser le patrimoine en cédant les actifs obsolètes ou vacants pour le renouveler avec des biens loués répondant aux nouvelles normes. 2013 a vu également, la vente de 5 immeubles de bureaux (4,5 K€) à « des prix équivalents ou supérieurs aux valeurs d’expertises au 31 décembre 2012 ». Au final, à la clôture de son exercice Ficommerce détenait un patrimoine de 309 immeubles où la province (57%) reste majoritaire. Du côté sectoriel la part des bureaux a baissé au profit des commerces. Ces derniers « conservent une position dominante avec 81% du patrimoine soit 3 points de plus par rapport à 2012 ».

Bien orienté, le montant des loyers affiche une hausse de 5 %. La raison vient des investissements 2012 devenus pleinement productifs en 2013 mais ce n'est pas tout. Selon Fiducial Gérance « les demandes de révision de loyer à la baisse n’ont pas toujours de fondement juridique » c'est pourquoi la société n'a accordé « aucune réduction de loyer... sans un examen préalable des comptes du locataire et du contexte justifiant la demande ». Certes, Il y a bien eu des baisses de loyers temporaires mais elles ont été « exceptionnelles ». En tous cas, elles ont toujours été dictées par des loyers devenus trop éloignés des valeurs locatives de marché ou encore en raison de difficultés financières liées à la chute de fréquentation de certaines zones.

Le taux d'occupation financier s'est maintenu à un niveau satisfaisant et progresse même entre le 1er trimestre 2013 (94%) et dernier trimestre (94,39%). Hors immeubles en arbitrage (12515m2), le taux s’élèverait à 96,27%. Conséquence d'une politique financière « serrée » où les charges d'entretien, les frais généraux ou encore le coût de la dette ont diminué, Ficommerce affiche un résultat net en hausse de 6,8 %. Le dividende s'est ainsi élevé à 11,8 € par part, soit un rendement de 5,93% par rapport à la valeur de réalisation de Ficommerce au 31 décembre dernier. Une belle performance sans doute reconduite en 2014. A en croire Fiducial Gérance « sur la base des hypothèses retenues en ce début d’exercice, le résultat 2014 de Ficommerce devrait être comparable à 2013 ».

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