Opération vérité chez Atlantique Pierre 1

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Suite à une décision de l’AGE,  Atlantique Pierre 1 est passée sous la houlette de Paref Gestion depuis le 1er janvier.  2015 a été consacrée à un audit complet de la SCPI. Une opération vérité indispensable pour la redresser et la redynamiser.  

Le rapport annuel 2015 d’Atlantique Pierre 1 a été établi par Paref Gestion alors que Fiducial Gérance en avait encore la gestion jusqu’au 31 décembre.

En tant que nouveau « pilote » de la SCPI, Paref Gestion a mené deux audits : l’un sur les comptes, l’autre sur le patrimoine. Qualifiés « d’opération vérité », ils ont pour objectif d’obtenir une analyse complète et précise de la situation d’Atlantique Pierre 1. Sans tomber dans le détail fastidieux des dysfonctionnements, l’analyse des comptes fait ressortir deux points importants. Il s’agit d’abord d’un niveau de provision insuffisant pour les grosses réparations. Du coup, il a été décidé d’inscrire des provisions complémentaires afin de tenir compte de l’ancienneté du patrimoine. De 247k€ « un niveau insuffisant pour couvrir les travaux réalisés sur 2015 (376k€), elles sont passées au total à 654k€ fin 2015. Elément : les charges non récupérables. Le constat est sévère. « L’historique des régularisations de charges des locataires étant effectué de façon irrégulière », il a été ainsi nécessaire de passer des provisions pour risques et charges d’un montant de 118 k€.

Du côté de l’audit du patrimoine, il « est en cours ainsi que l’actualisation du plan des travaux à 5 ans ». En attendant, le rapport annuel souligne un prix d’acquisition de 57,7m€ pour une évaluation du Crédit Foncier Expertise de 60,7m€ …et de 55,4m€ selon Paref Gestion. Un niveau bien moindre car la société de gestion a du « reconsidérer les valeurs locatives du marché ainsi que les délais d’écoulement de commercialisation ».

La logique des écritures comptables conduit donc à un alourdissement des charges. En conséquence, le résultat baisse (2, 4 m€ vs 2,98 m€ en 2014)… ainsi que le dividende. D’un montant de 3,1€ sur chacun des 3 premiers trimestres, il plonge à 1,08€ au 4ème trimestre. Au total, il s’élève à 10,38€ contre 12,6€ un an avant soit un taux de distribution de 4,89% (vs 5,54%).

Le passé est le passé. Et maintenant ? Le train est lancé. A la fin du 1er trimestre, 2 actifs matures étaient en cours d’arbitrage (2,4 M€) tandis qu’un autre était sous exclusivité d’acquisition (1,6 M€). Un léger mieux se profile au niveau du taux d’occupation financier qui affiche 90,1% (vs 89% fin décembre). Néanmoins, le dividende trimestriel (2,85 € vs 3,1€ au 1er trimestre 2015) « reste prudent » tant que la société de gestion « n’aura pas géré durant un an la SCPI ». Pour autant, la dégringolade du prix acquéreur depuis le début de l’année (200,7€, -12,11%) et le nouvel élan insufflé par Paref Gestion laisse augurer cette année pour les nouveaux associés d’un rendement  attractif.

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