Le marche? secondaire des SCPI en 2014

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Les transactions sur le marché secondaire des SCPI se sont élevées à 543 m€ en 2014. Ce montant sensiblement supérieur à celui enregistré en 2013 (523 m€) n'en demeure pas moins faible rapporté à la capitalisation : 1,65 %.

En effet, grâce au dynamisme de leur collecte et d'une hausse de près de 10 % de leur capitalisation (32,87 mds €), les SCPI enregistrent un volume de transactions représentant 1,65 % de leur capitalisation contre 1,74 % un an avant.

Le marché secondaire le plus actif concerne les SCPI d'immobilier d’entreprises pour 533,4 m€. En détaillant plus finement, les bureaux avec 428,9m€ affichent le plus important volume de transactions suivis de loin par les commerces (78,6m€) et les véhicules diversifiés (23,9m€). Dans le sillage de leur succès, les véhicules spécialisés connaissent une forte progression des échanges (2m€).

Sur le marché secondaire, les parts en attente de retrait représentent 65,32m€ pour le créneau entreprise et 5,8m€ sur le segment résidentiel. Reste que le marché secondaire recouvre des situations bien différentes. La plus favorable concerne des SCPI où la parfaite fluidité du marché des parts appuyée par une belle collecte permet à la SCPI de poursuivre ses investissements. C'est le cas par exemple, d'Accimmo Pierre (BNP Paribas). La SCPI a non seulement satisfait la demande des associés sortants (12,7 m€) mais elle a aussi pu enrichir son patrimoine de nombreux actifs grâce à une collecte nette de 241,5m€.

Autre hypothèse, la SCPI subit beaucoup, beaucoup, plus de demandes de retraits que de nouvelles souscriptions. Un déséquilibre qui se traduit pour ces SCPI par un marché secondaire qui patine. La collecte brute rembourse prioritairement les associés. Si elle n’est pas suffisante, la SCPI doit effectuer une ponction sur les actifs pouvant mener à la vente d’immeubles. Symptomatique d’un allongement du délai du traitement des demandes de retrait, ce système qui caractérise les SCPI à capital variable a touché quelques SCPI en 2014 comme Eurofoncière 2 et Multimmobilier 1. Malgré la mise en place d’un « fonds de remboursement », cette dernière dénombre fin décembre 20226 parts encore en attente (5,7m€). 2015 débute dans un climat tendu d'autant que la SCPI a distribué 4,5% en 2014, un chiffre inférieur à la moyenne du marché (5,08%). Heureusement pour les épargnants, cette configuration de marché est anecdotique. Eurofoncière 2 est d’ailleurs en passe de « normalisation » sur son marché secondaire.

S'agissant d'épargne à long terme, le taux de rotation demeure toujours aussi faible. Il exprime le volume de parts échangé rapporté à la capitalisation du marché. Il s'établit à 1,73 % contre 1,94 % en 2013. Autrement dit, les épargnants conservent en moyenne leurs parts sur une durée d'environ 58 ans, un attachement fort lié à la distribution d’un revenu régulier.

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