Interview de Pascal Pirault, Directeur du Développement de Ciloger

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Que pensez-vous du marché immobilier ?

Dans un univers immobilier contrasté et prudent, le marché locatif de bureau n’a pas encore connu la reprise espérée. La demande reste atone. Aux mesures d’accompagnements et de renégociations de loyers s'ajoute une indexation des loyers proche de zéro voire négative… tout cela engendre une érosion de la rentabilité locative. Pourtant, le marché de l'investissement en France se tient bien, qu'il s'agisse des bureaux ou des commerces, et confirme l’attractivité de l’immobilier en tant que produit d’investissement. Si les prix progressent sur les zones les plus porteuses et notamment dans le segment commercial, l’immobilier continue à offrir des écarts de taux de rendement satisfaisants. Enfin, le bas niveau des taux d’intérêt offre un levier qui permet de s'endetter à bon compte. Ce qui est vrai pour les particuliers est bien sûr, vrai pour les SCPI !

La pierre papier séduit de plus en plus les épargnants. L'aspect revenu dicte leur choix d'autant qu'ils sont mal à l'aise avec les nouvelles législations en matière locative. Bref, ils plébiscitent de la simplicité !

 

La mode est à l'Europe, qu'en pensez-vous en matière d'investissement immobilier ?

Beaucoup de SCPI ont aujourd'hui élargi leur univers d'investissement à l'Europe. D'abord, il s'agit de diversifier le risque mais aussi d'aller chercher des actifs dont le rendement peut être plus attractif et pérenne quand en France la concurrence est féroce. Par exemple, Actipierre Europe, qui a été pionnière de l’investissement en Allemagne en 2007, a récemment investi dans un retail park en Espagne. Quant à Atout Pierre Diversification, elle a choisi des bureaux sur la prestigieuse avenue Louise de Bruxelles. Toutes ces acquisitions ont été réalisées en « bon père de famille ». En aucun cas, nous ne sacrifions la rentabilité au prix d'un risque pays ou d'un bien qui ne correspondrait pas à nos critères.

 

Où en êtes-vous de l'augmentation de capital d'Atout Pierre diversification ?

Avec une collecte de 84,5 M€ réalisée en 2015, l'augmentation de capital d'Atout Pierre Diversification est un succès.

Pour mémoire, la SCPI qui capitalisait 419,8 M€ fin 2014 affiche au 31 décembre une capitalisation de 504,3 M€ soit une progression de 20 %. Avec cette trésorerie nous allons continuer de rajeunir le patrimoine. L’année 2016 va être une année de transition. Nous poursuivons la stratégie de régénération du patrimoine qui a motivé la réouverture du capital. De nouvelles acquisitions d’actifs de qualité sont en cours et nous entendons également accélérer au cas par cas notre politique d’arbitrage des actifs obsolètes.

En terme de revenu 2015 a été marqué par un recul du dividende et du taux de distribution (4,7%), impactés par la libération de 4 900 m² de bureaux sur un immeuble à Issy-les-Moulineaux.

Plutôt que de vendre cet immeuble à un prix fortement décoté, nous avons préféré lui conférer une seconde jeunesse proche des standards actuels, le rendre plus économe en énergie et augmenter sa capacité d’accueil. Indépendamment du vide locatif, ce programme a certes un coût (4 millions d’euros de travaux, dont 3 impactant le résultat), mais dès lors que les travaux auront été achevés au printemps 2016 et de nouveaux baux régularisés, non seulement les nouvelles recettes locatives contribueront favorablement au résultat, mais la valeur de réalisation de l’immeuble devrait sensiblement progresser, à conditions de marché inchangées, les investisseurs (et donc les valorisateurs), accordant une prime significative aux immeubles loués et rénovés.

 

Qu'en est-il du dividende de Pierre Plus cette année et en 2016 ?

En 2015, Pierre Plus a collecté 82 M€. C'est pourquoi nous avons relevé le capital maximum statutaire de 200 M€ à 400 M€ afin d'améliorer encore la mutualisation des risques. Bien que diversifié, le patrimoine de Pierre Plus est de qualité ce qui entraine peu de congés de la part de nos locataires. Notre taux d'occupation financier reste excellent (96%) et en conséquence, le dividende est resté stable en 2015 à 53,40 € soit un taux de distribution lui aussi stable de 5,01 %. La très grande majorité des fonds collectés durant l’année 2015 a été investie, et nous avons sous le coude pour 2016 plusieurs projets dans des environnements commerciaux attractifs.

 

Et Actipierre Europe?

L'univers d'investissement d'Actipierre Europe comprend la zone Euro, ce qui permet d'avoir plus de choix dans des lieux où l'impact fiscal est compatible… le tout sans risque de change ! L'amélioration économique de l'Espagne et le choix d'aller sur les meilleurs emplacements dans des villes dynamiques ont justifié notre première acquisition à Cadix (retail-park « Tres Caminos »). Nous ne faisons pas cependant pas l'impasse sur des commerces en France quand l'opportunité se présente, comme le prouve la boutique que nous venons d'acheter dans le coeur du 18ème. Nous sommes en surinvestissement de l’ordre de 2 M€ pour optimiser la gestion de la SCPI. Si nous sommes autorisés par l’assemblée générale à aller bien au-delà de ce montant de surinvestissement, nous préférons prendre notre temps car il n'est pas question de pénaliser nos associés par des achats hasardeux…

Sur l'activité locative, le taux d’occupation financier comme le taux d’encaissement des loyers sont au beau fixe (98,7 % et 96 %). Le dividende 2015 reste fixé à 9,60 € sans tenir compte des éventuels crédits d’impôt sur les revenus fonciers allemands et espagnols). Quant à 2016, nous sommes optimistes.

 

Qu'en est-il de l'OPCI Immo Diversification?

Nous avons deux OPCI.

Immo Diversification est plus particulièrement destiné aux particuliers tandis que Opportunité Placement Ciloger 1 est réservé aux investisseurs qualifiés. Ces véhicules sont une réussite absolue.

Immo Diversification est au 3ème rang en terme de capitalisation. Grace à sa commercialisation par les réseaux de la Banque Postale et de la Caisse d'épargne, la collecte s'accélère. Nous avons ainsi collecté 80 M€ en 2014 et 204 M€ en 2015, soit plus du double ! Pour le moment les actifs à caractère immobilier représentent 45% de l’actif. Ajoutée aux titres financiers notre exposition au secteur immobilier est de l’ordre de 70%. En matière de performance, du 1er janvier au 31 décembre, la variation des valeurs liquidatives avec dividendes réinvestis se monte à 9,02%.

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