Guy Marty : « Laissons les gérants de SCPI préparer l'avenir »

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Dans un billet pour Pierre Papier, Guy Marty nuance le rendement comme seul critère d'appréciation des SCPI. Il en profite pour revenir sur les notions d'alpha et de beta pour analyser leur gestion. 

Pour évaluer la qualité de la gestion, les analystes utilisent une batterie d'indicateurs. L'alpha et le beta figurent parmi eux.  Pour mieux  comprendre ces notions, Guy Marty dans son billet pour Pierre Papier s'appuie sur une image facile : un marchand de glaces dont le chiffre d'affaires est excellent. Pourquoi son activité est elle florissante ? Est-ce parce qu'il a fait chaud ou bien ses glaces sont-elles simplement délicieuses ?

Si  le beta  est  la part de performance imputable à une météo favorable, l'alpha  est de son côté la part de performance qui revient à l'homme (qualité de l' accueil, de l' emplacement, de la glace).  En d'autres termes, en cas de mauvais temps tous les marchands de glaces souffriront mais ceux qui font plus d'alpha pâtiront moins que les autres de la météo.

Pour les SCPI c'est la même logique. Elles affichent actuellement de belles performances car la « météo » immobilière est globalement bien orienté (le beta) mais ce n'est pas tout. Guy Marty insiste aussi sur le fait de tenir compte du travail et de la qualité du gérant (l'alpha), une donnée essentielle pour le futur.

Zoom arrière sur une année 2016 dynamique pour le marché de l'immobilier. Tout va bien pour les gérants ayant acheté des immeubles loués ou susceptibles de l'être:  ils sont en mesure d'afficher des rendements entre 4 et 5%. Le « hic » c'est que le monde bouge.  Ainsi, dans les périodes où les entreprises vont moins bien, les locataires ont tendance à diminuer. Et ceux qui restent prendront ils cet immeuble plutôt qu'un autre  . Dès lors, on comprend mieux comment un gérant de SCPI peut aujourd'hui jouer sur l'alpha et la performance future. En parallèle, Guy Marty souligne le changement « vertigineux » des  critères d'occupations. Par exemple, l'accent mis par les locataires sur les exigences en matière de consommation énergétique peut frapper d'obsolescence certains anciens immeubles.  Du coup, le propriétaire n'a pas le choix. Ou il baisse les loyers ou il décide de faire des travaux afin de conserver ou d'attirer les locataires.  Du temps, des coûts qu'il n'aurait pas subi s'il avait acheté quitte à payer plus cher des immeubles,  aux normes.

La morale de l'histoire, Guy Marty s'insurge sur la vision court termiste du rendement des SCPI. Car derrière la  notion de rentabilité se cache des réalités très différentes. Les investisseurs doivent donc d'abord s'interroger sur  la capacité de la SCPI à produire les meilleurs résultats pendant le plus longtemps possible. Et « la compétition sur le rendement actuel n'est pas saine ni pour les souscripteurs de SCPI ni pour leurs conseillers qui voudront dire  qu'ils ont bien guidé leurs clients »... Et Guy Marty de conclure « plutôt d'exiger des gérants qu'ils fassent leur campagne commerciale, électorale sur de bons rendements, laissons les préparer l'avenir ». 

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