France Investipierre reconcentre raisonnablement son patrimoine

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Près de 10 % du patrimoine (16 actifs) de France Investipierre ont été cédés l'année dernière. Ce dynamisme illustre la volonté́ de reconcentrer raisonnablement le portefeuille. Surtout, il nourrit un mouvement de renouvellement des actifs  qui conditionne l’atteinte d’un objectif plus ambitieux de taux d’occupation financier.

« Un patrimoine d’une valeur vénale de près de 400m€ ne doit pas nécessairement détenir 160 actifs pour assurer une bonne mutualisation des risques locatifs » soutient BNP Paribas Reim. Du coup, France Investipierre a accéléré́ sa politique d’arbitrage  l'année dernière. La SCPI a cédé pas moins de 16 actifs (21,8m€)  qui ne participaient « plus suffisamment à la résilience de la performance »  afin de  « reconcentrer raisonnablement le portefeuille ».  Au total le patrimoine dénombre 160 actifs contre 174 un an avant.

Les cessions ont permis l'entrée de deux nouveaux  biens : des bureaux à Lille (4388m2, 9,1m€) et à Paris (487m2, 0,4m€). Au terme de tous ces mouvements, la répartition du patrimoine par typologie d'actifs n'a pratiquement pas bougé.  La SPI reste majoritairement investie sur des bureaux (71,5%). La poche «  commerce »  (56 actifs)  qui « sécurise les flux locatifs » représente 21,5 %. Enfin, le solde de fonds  issus des arbitrages a permis de rembourser un prêt souscrit en 2011 pour l'acquisition d'un immeuble  Lyonnais (10m€).

Le marché secondaire  constate une amélioration du prix d'exécution qui est passé de 203€ à 207,65€ en décembre.  Le nombre de parts échangées est demeuré relativement stable  (43463 parts, -0,6%) tout en représentant un volume qui illustre une bonne activité sur ce marché. Enfin, l'année s'est conclue avec un nombre de parts -en attente (3278 parts) « peu important comparé aux deux années précédentes ».

L'activité locative a connu une progression encourageante. Le taux d’occupation financier est ainsi passé en l'espace d'un an de 85%  à 88,78%.  Au bilan, le résultat net de l'exercice est resté quasi stable à 11,75 €  contre 11,76 €  en 2013.  La distribution a été maintenue à 12,20€  avec un prélèvement de 1€ sur la réserve de plus-values de la SCPI ce qui conduit à un taux de distribution de 5,42 % (vs 5,47%). Ce léger recul s'explique notamment par une augmentation du prix moyen acquéreur de la part (225,16€, +0,13%).  Quant au  report à nouveau, il a pu être augmenté de 0,55€  pour  s'établir à 2,94€ soit un peu moins de 3 mois de distribution.

En terme de perspectives, BNP Paribas estime que « les mouvements locatifs devraient rester nombreux… mais la croissance du volume de bureaux loués en Île-de-France  laisse espérer un rééquilibrage progressif des rapports de force entre preneurs et bailleurs ». Vrai ou pas,  France Investipierre ne déroge pas de sa ligne de conduite.  Elle va continuer  avec la même dynamique son plan d’arbitrage. Car « sa réalisation... est la condition de l’atteinte d’un objectif plus ambitieux de taux d’occupation financier ». Pour l'heure, le 1er trimestre 2015 s'est achevé avec un TOF en modeste hausse (88,96 % vs 88,78 %) du fait de la cession d’un bien vacant à Blagnac  (430 k€) et  de la fin de franchises accordées aux locataires des immeubles avenue de la Grande Armée, Bd Diderot (Paris) et à Massy. Quatres autres actifs sont en cours de promesse de vente (4,7m€) tandis qu'un immeuble neuf pré-loué à une école devrait prochainement acquis. Malgré le dynamisme de sa gestion, la distribution annuelle de France Investipierre  devrait cette année être ajustée  entre 11,50€ et 11,90€.

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