France Investipierre : objectif rajeunissement

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France Investipierre mobilise ses efforts pour rajeunir son patrimoine. La clef de voute de cette stratégie est passé par des cessions et travaux en 2013. L’exercice en cours a permis de voir un redressement du taux d'occupation et de maintenir la distribution de chacun des 3 premiers trimestres à 3,05€.

Quels sont les chiffres clés de France Investipierre (BNP Paribas Reim France) en 2013 ? Composée de 174 actifs, la SCPI se partage équitablement entre Paris, sa région et la province. Son patrimoine se répartie entre les bureaux (71%, 107 actifs), le commerce (21%) en pied d'immeubles de centre ville et le solde en biens divers. Le commerce (56 actifs) a fortement participé à la stabilité des flux locatifs. Il a aussi permis une évolution positive des expertises à périmètre constant (+0,3%) grâce à la progression significative de la valeur des commerces (+7%). Cette hausse a néanmoins été « compensée par une baisse des actifs de bureaux (-2,1%) ».

L'année 2013 est celui d'un patrimoine en cours de consolidation. Tout en souhaitant conserver une bonne diversification, la SCPI s'est fixée l'objectif de rajeunir son patrimoine en menant de front des travaux (4,6m€) et une politique d'arbitrage soutenue. Pas d'acquisition l'année dernière mais la vente de 15 « petites lignes» (11m€) dont l'obsolescence exigeait « des travaux rarement justifiés par l'évolution des marchés locaux ». Critère important pour des locataires toujours plus exigeants, l'âge énergétique du patrimoine montre que parmi les 19 actifs représentant 58 % de la valeur vénale, 70 % apparaissent dans la tranche postérieure aux années 90. Les 30 % restant sont notamment composés des immeubles à Massy et avenue de la grande Armée (Paris) sur lesquels d'importants travaux de rénovation ont été effectués en 2013 afin de les rendre plus attractifs.

Dans le sillage d'une économie morose, le taux d'occupation financier moyen affiche une baisse de 1 %. Il s'élève à 85,4 % contre 86,4 % en 2012. La situation n'est en rien préoccupante. Car les relocations intervenues en fin d'année auront « un effet sur 2014 et participeront au redressement de ce taux ». Vérification faite France Investipierre a bien redressé la barre. Son taux d'occupation financier atteint 87,6 % au 3ème trimestre.

Le résultat (19,8m€) affiche une légère baisse (-0,9%). La société de gestion en détaille les raisons. Parmi elles, citons la « quasi stabilité » des loyers facturés (29,9 M€) ou encore l'augmentation des charges financières dues à l'emprunt pour acquérir l'immeuble Onix. Rapporté à une part, le résultat a représenté 11,76€. De quoi maintenir la distribution à 12,3€ après un prélèvement sur le report à nouveau (0,54€). Ce dernier s'élève dorénavant à 2,3€ ce qui équivaut à 2,3 mois de distribution.

 

En 2014, le conseil de surveillance a « demandé à la société de gestion d’intensifier sa mobilisation afin d’améliorer le résultat ». Résultat, France Investipierre n'a cette année encore, procédé à aucune acquisition et préféré continuer d'arbitrer ses immeubles au potentiel plus faible. Fin septembre, le patrimoine ne dénombre plus que 161 immeubles pour un volume de cessions de 20 M€. Le dividende trimestriel s'est maintenu à 3,05€ par part au cours des 3 premiers trimestres. Aucune prévision n'est avancée sur l'ensemble de l'année. Mais le redressement de l'activité locative devrait participer à l'amélioration du résultat.

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