Etude Explorimmo : Où investir dans l'immobilier ?

information fournie par Primaliance •02/05/2014 à 00:00

Actipierre Europe vient d'acquérir une boutique (2,67m€) dans la fameuse rue commerçante Sainte Catherine à Bordeaux. Hasard du calendrier, le dernier palmarès d'Explorimmo et Explorimmoneuf cite Nantes Toulouse et Bordeaux parmi les 3 premières villes françaises à privilégier dans le cadre d'un investissement immobilier.

Pour la 3ème année consécutive, Explorimmo et Explorimmoneuf dressent le top 10 des « meilleures » villes où investir. Les critères retenus pour établir le palmarès sont multiples : démographie, dynamisme économique, emploi, évolution des prix dans le neuf et l'ancien, marché locatif, part des investisseurs etc. L'objectif est « d'apporter aux acheteurs et investisseurs toutes les informations utiles à la réalisation d'un projet immobilier » indique Stéphane Scarella, directeur délégué... et par extension de vérifier en même temps si les choix opérés par les SCPI sont en phase avec le marché.

En tous cas, que l'investissement se fasse en direct ou par le biais d'une SCPI, l'immobilier est un placement patrimonial destiné à apporter un complément de revenu, à procurer éventuellement une plus value voire aussi à en profiter !. C'est pourquoi, il convient de s'informer des réalités locales pour mesurer la pertinence d'une acquisition.

Bordeaux : le site internet Explorimmo indique que les emplois et la population progressent. Toutefois, le prix de l'ancien s'essouffle (-1,4%, 2890€/m2) tandis qu'il progresse faiblement dans le neuf (4000€). Dans les secteurs porteurs, les investisseurs restent très présents.

Nantes : Absente du précédent Top 10, Nantes déploie de grands projets urbains et environnementaux pour accompagner son dynamisme économique et son fort taux de croissance en termes de population. Du coup, les prix résistent et offrent une bonne rentabilité. Ce qui attire de plus en plus d'investisseurs (63%).

Toulouse : Premier pôle économique du Grand Sud-Ouest La ville rose attire près de 20 000 habitants extra-locaux chaque année. En 2013, les ventes ont progressé de 10 % et les investisseurs sont de retour. Dans l'ancien, les rendements oscillent, selon les quartiers, entre 4 et 5%

Lyon : Sa croissance démographique, ses emplois et sa capacité à conduire des projets d’envergure en font une ville très convoitée. La crise n’a pas réellement touché les prix dans l’ancien (+1,7 %). Le neuf, en revanche n’attire pas autant les investisseurs du fait des prix élevés Résultat, les investisseurs privilégient l’ancien ou vont investir en périphérie car les rendements sont meilleurs.

Villeurbanne : Forte de sa proximité avec Lyon, la ville a vu ses prix grimper durant la dernière décennie. Aujourd’hui et malgré de fortes disparités, l’ancien voit ses prix légèrement refluer (- 0,4 %). Dans le neuf, les ventes ont chuté de 8 % en 2013. Résultat, les prix ont sensiblement chuté l’an dernier (-4,9 %). Pour l’investisseur, c’est plutôt une bonne nouvelle. En Duflot, il peut tirer son épingle du jeu.

Montpellier : les prix à l’achat sont toujours en progression et la demande locative soutenue. Une aubaine pour l’investisseur dans l'ancien. En revanche, les rendements dans le neuf souffrent des prix élevés. La hausse des ventes (+2 %) soutient les prix (+ 4 % sur un an). Cette situation ne décourage pas les investisseurs.

Paris demeure une place forte très prisée. Pour l’investisseur, les secteurs les plus porteurs du point de vue de la rentabilité sont les quartiers les plus populaires, les moins chers où il est possible de parvenir à 4, voire 5 % dans l’ancien. Dans le neuf, la capitale demeure un marché très confidentiel. Les investisseurs y sont peu présents car les rendements sont très faibles. Exemple, un studio de 23 m2 dans le 19ème. Vendu 242 000 € il se louera 461,47 € en Duflot, ce qui signifie un rendement de l’ordre de 2,2 %.

Strasbourg : L'immobilier reprend des couleurs. Les ventes dans le neuf ont progressé (5%) en parallèle du recul des prix (-7%). Les investisseurs favorisent le dispositif Duflot (57 % des ventes) qui placent certains biens avec des rendements autour de 4,6 % (hors avantage fiscal). Dans l’ancien, la demande reste bonne et les valeurs ne baissent plus. Elles ont même tendance à grimper. Il en va de même pour les loyers.

Clermont Ferrand : Le rendement de l'ancien passe souvent au-delà des 5 %. Dans le neuf, les réservations sont en très légère hausse (+4 %). Certains biens Duflot peuvent procurer des rendements de 4,1 % à 4,7 % (hors avantage fiscal). Inutile de dire que beaucoup de villes jalousent de telles performances ! Attention,  l’Observatoire Clameur mentionne un prix moyen de loyer à 9,90 €/m2/mois alors que le plafond du dispositif Duflot ressort à un prix plus élevé : 11,50 €/m2. Compte tenu du mécanisme de modulation existant, l’investisseur doit donc être très attentif au loyer et ne pas forcément coller au plafond Duflot.

Nîmes continue d’afficher des prix en hausse dans l’ancien (+1,4 %) mais les prix restent abordables et les rendements attractifs (4 et 5 %). Dans le neuf, Nîmes est classée en Zone B2. Elle est ainsi soumise à des plafonds de loyers plus faibles ce qui rend les investisseurs très hésitants.. Pourtant, avec la chute des prix du neuf en 2013 (- 5,6 %) les investisseurs bénéficient d'une fenêtre de tir où un studio peut rapporter un peu plus de 3 % (avant avantage fiscal).