Envol des prix de l'immobilier chinois : faut-il craindre une nouvelle bulle ? (Amundi)

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L'envolée des prix de l'immobilier chinois au cours du premier semestre relance les débats sur la formation d'une bulle qui pourrait un jour ou l'autre éclater.
L'envolée des prix de l'immobilier chinois au cours du premier semestre relance les débats sur la formation d'une bulle qui pourrait un jour ou l'autre éclater.

Le Brexit et ses multiples effets ont relégué au second plan d’autres sujets sur les marchés. Parmi ceux-ci : l’état du marché immobilier chinois, en surchauffe depuis le début de l’année. Mo Ji, stratégiste chez Amundi, fait le point sur ce sujet dans une note de marché.

Sur le marché immobilier chinois, l’heure est au bilan après un premier semestre 2016 de toutes les folies, marqué par une exceptionnelle envolée des prix qui relance les débats sur l’existence d’une bulle immobilière en Chine.

« Compte tenu du déstockage massif de biens observé au cours de l’année écoulée, [il semblerait que] la bulle commence vraiment à se dégonfler. Toutefois, les prix des terrains sont en forte hausse dans certaines villes et régions, et c’est bien ce facteur qui pourrait être à l’origine d’une bulle immobilière » affirme ainsi Mo Ji, stratégiste chez Amundi.

L’immobilier, secteur-clé en Chine

Le sujet de l’immobilier chinois, encore anodin il y a une décennie, a considérablement gagné en importance au cours des dernières années.

« L’économie chinoise repose sur un seul et même pilier, le secteur immobilier. Compte tenu de ses liens avec plus de 200 secteurs, tant en amont qu’en aval, le secteur immobilier joue un rôle majeur dans l’orientation de la croissance de l’économie chinoise » estime ainsi le stratégiste d’Amundi.

Ce dernier insiste : « L’état du secteur immobilier chinois détermine donc clairement les perspectives de l’économie du pays et a donc un impact important sur l’économie mondiale (…). La logique est donc simple : en cas d’atterrissage forcé de l’immobilier chinois, l’économie du pays s’effondrera et entraînera dans son sillage l’économie mondiale ».

Quelle a été l’évolution des prix au premier semestre 2016 ?

Quelle a donc été l’évolution récente des prix de l’immobilier en Chine ? « Dans les villes de catégorie 1 (Beijing, Shanghai, Shenzhen et Guangzhou), les prix de l’immobilier ont fortement augmenté en 2015 et jusqu’en juin 2016 » explique Mo Ji. « La hausse moyenne a été de 167% à Shenzhen -cette envolée, que personne n’attendait, est essentiellement due aux restrictions annuelles de l’offre- et de 49% à Beijing, tandis qu’à Shanghai et Guangzhou ils sont restés plus ou moins inchangés ».

Par ailleurs, « Concernant les villes de catégorie 2 (villes de province) comme Chengdu, la capitale de la province de Sichuan, les prix ont augmenté d’environ 45 % en 18 mois ; en revanche, Haikou, la capitale de la province de Hainan, a enregistré une baisse continue des prix de 23 % ».

Le phénomène trouve notamment sa source dans l’augmentation du prix des terrains. « Les prix des terrains ont augmenté de plus de 57% entre janvier et mai 2016 dans 300 villes chinoises » observe le stratégiste. « Il est donc essentiel de surveiller de près l’évolution des prix des terrains pour évaluer les risques potentiels du marché immobilier chinois ».

À noter que « L’envolée des prix immobiliers dans les villes de Beijing, Shenzhen, Chengdu et de Dongguan ne cadre pas du tout avec l’objectif du gouvernement, qui vise plutôt la stabilité. Des mesures de durcissement ont été mises en place après le bond des prix en mars/avril. »

Y a-t-il une bulle ?

La tendance actuelle de l’évolution des prix de l’immobilier chinois semble clairement anormale. Pour certains investisseurs, la hausse intenable des prix de l’immobilier rappelle celle des marchés actions chinois en début d’année 2015. En clair : un risque de bulle qui pourrait éclater.

Pour Mo Ji, « Les arguments des tenants de cette thèse [d’une bulle] sont les suivants : (1) l’accessibilité est faible, (2) les rendements locatifs sont bas, (3) les volumes construits au cours des dernières années sont considérables, avec déjà de nombreux logements vides ».

D’autres arguments militent pourtant dans le sens d’une absence de bulle. « Officiellement, les revenus augmentent plus vite que les prix des logements -ces derniers sont probablement sous-estimés et les revenus ont augmenté fortement surtout chez les plus riches, d’où le problème des inégalités- ; (2) pas de levier financier ; le ratio crédit/valeur des biens (LTV) est faible, la dette des ménages est limitée et les prêts des banques au secteur immobilier sont aussi limités ».

Les stocks de biens vacants, élevés au début de l’année 2015, ont par ailleurs connu une importante décrue au cours des derniers mois, limitant significativement les craintes d’un excès d’offre.

Le stratégiste d’Amundi explique : « Le stock de biens restants, exprimés en mois, est un bon indicateur de l’existence d’une bulle (en règle générale, s’il dépasse 20 mois) et de son ampleur (s’il dépasse 30 ou 40 mois) ». Or, « À Beijing, le stock à liquider est passé de 32,4 mois (en mars 2015, pic) à 7,8 mois (déc. 2015, creux), soit une diminution très marquée de 24,6 mois de stocks en seulement 9 mois. Entre mars 2015 et mars 2016, les stocks disponibles ont diminué de 17 et 17,9 mois à Shanghai/Shenzhen, ce qui constitue également une tendance baissière prononcée ».

Le pourcentage de biens vacants est désormais très faible : « À la mi-juin 2016, l’offre en termes de stocks disponibles est très faible à Shanghai (5,5 mois), Hangzhou (2,4 mois) et Nanjing (2,2 mois) ».

Le débat reste donc entier pour savoir si le marché de l’immobilier chinois garde encore un certain équilibre ou si l’envolée des prix est devenue excessive et nécessitera une correction.

Sur la voie du Japon ?

L’exceptionnel dynamisme du marché immobilier chinois devrait en tout cas se tasser dans les mois et années à venir. « D’après l’expérience du Japon, la baisse de 41% du nombre de naissances entre 1948 et 1961 s’est traduite par un recul de 29% des mises en chantier entre 1973 et 1983. En Chine, le nombre de naissances a diminué de 38% entre 1987 et 2003 : par conséquent les nouvelles mises en chantier sont probablement appelées à baisser considérablement », termine le stratégiste.

Reste à savoir si l’inévitable baisse d’activité dans le secteur de la construction immobilière au cours des prochaines années parviendra, ou non, à être correctement digérée par l’économie chinoise, qui poursuit sa délicate transition d’une économie industrielle à une économie de services.

Xavier Bargue (redaction@boursorama.fr)

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  • pa69337 il y a 5 mois

    Très intéressant le parallèle sur la démographie Japon/Chine.