Efimmo 1 s'est recentrée sur Paris et sa région en 2015

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Au regard de ses multiples acquisitions et cessions, Efimmo 1 a  pu améliorer son taux d’occupation financier en 2015. Autre effet d’une  politique  de gestion rondement menée son patrimoine se recentre progressivement sur Paris et sa région. 

La feuille de route d’Efimmo 1 (Sofidy) est claire. S’articulant autour de 4 grands axes, elle énonce des acquisitions sélectives (des bureaux de grande qualité dans des zones tertiaires actives)  avec un recours modéré à l’effet de levier du crédit. Troisième point,  il s’agit de saisir les opportunités permettant de céder les actifs vacants dans les meilleures conditions possibles. Puis, de multiplier les actions locatives afin d’optimiser le taux d’occupation.

2015 est une bonne illustration de cette stratégie. Appuyée par une  belle collecte (82m€ en net vs 60m€ en 2014), la capitalisation  de la SCPI  a progressé de  plus de 13% pour atteindre 841,8 m€.  Du coup, elle a pu mener un important programme  d’investissements (105,2m€) en  bureaux et  accessoirement (15m€) sur un portefeuille de commerce dans 6 villes des Pays-Bas.  A la fin de l'année, le volant de trésorerie disponible se limite  à 1m€…  contre 12 m€ l'an dernier. Une belle adéquation de la collecte et des acquisitions!

 Les arbitrages ne sont pas en reste (5m€) avec la sortie de plusieurs surfaces de bureaux vacantes, « difficilement relouables ». L’effet vertueux de ces opérations  a permis  de dégager des plus-values (1,65 m€ nette de fiscalité) et surtout, d’améliorer le taux d’occupation. Sur l’ensemble de l’année, il  gagne de plus d’1 point en ressortant à  92,71 % (vs 91,39 % en 2014). Autre conséquence,  Paris et sa région prennent davantage de poids dans le patrimoine de la SCPI : 62,4% contre 58,38% un an avant.

Au total, le dividende s’est élevé à 11,7€ dont 0,66€ pris sur les plus values des cessions. Un recul de 3,1 % d’un an sur l’autre. Mais rapporté au prix acquéreur moyen (226€), le taux de distribution demeure très attractif: 5,17 % un niveau « dans la moyenne haute du secteur » (4,85% pour l’ensemble des SCPI en 2015). Parmi les éléments positifs, soulignons également le renfort du report à nouveau. Un thème  cher au conseil de surveillance. Son souhait de maintenir les réserves « à un niveau suffisant » afin de réguler la politique de distribution a été exaucé. Doté de 0,1€, le report à nouveau représente  au total 1,45 € en fin d’exercice (un peu moins d’1 mois et demi de distribution) « ce qui, bien qu'en amélioration, reste étroit ».

Seul sujet de frottement la répartition du capital. Renouvelant cette année  encore son inquiétude de voir 12 compagnies d’assurance détenir 36,1% du capital d’Efimmo 1, l’organe de contrôle a obtenu des réponses rassurantes de la part de Sofidy. La société de gestion lui a confirmé « maintenir sa politique contractuelle permettant de contrôler leur participation au capital ».  Elle va s’attacher à ce que « les pourcentages de détentions soient répartis de façon la plus homogène possible afin de maintenir la bonne liquidité du marché » des parts. Enfin, elle  a affirmé que « l'essentiel des dividendes trimestriels est réinvesti par les assureurs sur les contrats en cours ».

Rasséréné, le conseil de surveillance   a renouvelé  sa confiance dans une politique de gestion menée « dans un souci de sécurité, de performance et de valorisation pour chaque part détenue par les associés ».

En 2016, votre Société de Gestion compte poursuivre une politique d’investissement sélective, majoritairement orientée vers des actifs de bureaux de centre-ville ou dans des zones tertiaires actives bénéficiant d’un bassin d’emploi solide. Elle sélectionnera des locataires de qualité, des baux portant sur des durées fermes et des immeubles aux caractéristiques techniques respectueuses du développement durable. Les acquisitions seront réalisées avec un recours modéré à l’effet de levier du crédit pour bénéficier du contexte de taux d’intérêt très favorable. Dans ce cadre, il est proposé aux associés d’EFIMMO d’approuver les autorisations de recours aux emprunts, découverts et acquisitions payables à terme proposées. Sur le plan de la gestion immobilière, votre Société de Gestion s’attachera, comme en 2015, à optimiser le taux d’occupation du patrimoine immobilier via des actions de relocations, mais aussi d’arbitrages ciblés et opportunistes afin de défendre au mieux les niveaux de loyers et d’offrir à nouveau de bonnes performances en 2016.

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