Comment apprécier la performance à long terme des SCPI ?

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Lors de la 4ème édition des Assises de la Pierre Papier, Alain Pivert s'est intéressé à l'analyse financière des SCPI. Selon cet expert, les performances à long terme sont corrélées selon 3 grandes typologies : Core, Core+ et « value added ». Il insiste également sur le nécessaire équilibre entre les investissements et une politique d'arbitrage dynamique ainsi que sur le niveau des réserves et des provisions pour gros travaux.

Lors de la 4ème édition des Assises de la Pierre Papier, un atelier a été consacré à l'analyse financière des SCPI. Alain Pivert gérant d'APC Immobilier souligne un placement de rendement à horizon sur 10 ans. Les performances à long terme sont corrélées selon 3 grandes typologies : Core, Core+ et « value added ». Que veulent dire ces termes ? La stratégie d'investissement Core privilégie les emplacements et les locataires les meilleurs, des baux fermes de longue durée ainsi que peu de travaux à prévoir sur le bien. Cette direction garantit des rendements locatifs stables (qualité des locataires, faible taux de vacance et de rotations).

Celle axée autour du Core + s'intéresse à des biens de qualité similaire afin d'obtenir un rendement sécurisé mais recherche en même temps à améliorer la rentabilité locative en faisant quelques menus travaux. Enfin la dernière dîte « value added » consiste en une gestion plus dynamiques en s'intéressant à la réhabilitation, la rénovation ou des travaux sur les immeubles. Cette stratégie peut conduire à acquérir des actifs bons marchés et d'en d'augmenter la valeur ce qui aura pour effet de faire entrer le bien dans la catégorie Core ou Core +.

Ce n'est pas tout. Au delà de la qualité intrinsèque des immeubles, il convient en parallèle d'en apprécier la localisation ainsi que le niveau technique. Sur ce dernier point, il s'agit notamment de voir si les provisions pour grand travaux au bilan de la SCPÎ sont adaptées à la typologie du patrimoine.

Dernier élément pour les SCPI plus anciennes, la performance à long terme doit être équilibrée « en permanence » entre une politique d'investissements et d'arbitrages dynamiques de manière à soutenir la valeur du portefeuille.

Parmi les autres critères à regarder d'après Alain Pivert figurent « la volatilité de la distribution et le niveau des réserves». De ce point de vue les réserves distribuables se ventilent entre le report à nouveau et les plus values distribuables. Destiné à conforter une distribution qui pourrait être malmenée par une conjoncture difficile, ce matelas de sécurité doit aussi être apprécié au regard des plus- values latentes. Comment ? Rien de plus simple. Chaque année, les SCPI détaillent dans leur rapport annuel les immeubles qui composent leur actif. Leur évaluation qui est menée par un expert indépendant chaque année constitue donc un indicateur précieux quant au potentiel de plus value (ou de moins-value) en cas d'arbitrage.

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