CM CIC Pierre Investissement : un exercice de transition

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Les nouvelles orientations de CM CIC Pierre Investissement devraient aider à surmonter des performances fragilisées par la difficulté du marché locatif. Reste à attendre que les fonds recueillis lors de l'augmentation de capital soient investis pour voir des recettes et un résultat  confortés.

Les performances de CM CIC Pierre Investissement (CM CIC Gestion) traduisent le comportement des entreprises qui visent à adapter leurs locaux à leurs besoins et à leur compte de charge. Du coup, afin de préserver son chiffre d'affaires, la SCPI cède depuis plusieurs années ses actifs inadaptés. Elle a également décidé d'ouvrir en 2013 son capital dans l'objectif  d'adosser son résultat à un « patrimoine élargi en commerces de centre-ville ». Clôturée par anticipation début avril, l'opération a ainsi permis de recueillir près de 15 m€ de ressources nouvelles.

Fin décembre 2013, la SCPI dénombrait 52 immeubles de bureaux et de commerces repartis sur toute la France. Conformément à sa stratégie, elle a vendu au cours de son exercice 3 actifs de bureaux (2,4 m€). En parallèle, les fonds ont été réinvestis dans un emplacement commercial à Paris. Ce nouvel investissement loué au Crédit Lyonnais « correspond à la politique de diversification du risque à laquelle la société de gestion s'emploie ».

Toujours dans le but d'adapter son portefeuille aux exigences de ses locataires, CM CIC Pierre Investissement dédie 3 % de ses loyers annuels (180 k€) à des gros travaux car « la majorité des immeubles est sortie de la garantie décennale ». La provision globale atteint dorénavant 2,6m€. En terme d'activité locative, le taux d'occupation financier s'élève à 86,22 % fin 2013. Les surfaces vacantes représentent 7 403 m² contre 5 800 m² fin 2012. Cette forte progression tient surtout à la libération de bureaux à Strasbourg (1 161 m²). La société de gestion précise toutefois que les locaux ont été volontairement maintenus vacants afin de pouvoir plus facilement les vendre à « un investisseur occupant » .

Le résultat de l'exercice s'est soldé par une distribution de 12,15 € par part. Mais pour atténuer les effets sur la distribution d'un résultat en retrait, le report à nouveau a été utilisé à hauteur de 9,17 %.  Il s'élève maintenant à 7,53 € par part « soit près de 62 % du dividende annuel ».

Et 2014 ?  Les capitaux issus des arbitrages (Bièvres, Saint Pierre des Corps) et les fonds recueillis lors de l'augmentation de capital ont amélioré les capacités d’investissement de la SCPI. Elle a pu ainsi acquérir des bureaux à Nantes et racheté la quote-part indivise (50%) sur l'immeuble du Ponant (Saint Herblain) afin d'en obtenir la pleine propriété. Cédé par Selectinvest 1, l'actif (1 605  m²) qui « aurait nécessité d'importants travaux » d'après son vendeur (La  Française  AM) a pourtant séduit CM CIC Pierre Investissement pour 1,75 m€. Autre investissement plus conforme à une recherche « de murs commerciaux ou de surfaces de bureaux neufs répondant aux dernières normes réglementaires et aux attentes des entreprises » : le dernier étage d'un immeuble de bureaux neufs à Nantes (898 m², 2,04 m€) et loué pour 9 ans par le ministère de la Justice. Du côté du marché secondaire, la société de gestion souligne qu'elle a trouvé sa liquidité lors des confrontations mensuelles des ordres d’achat et de vente. Depuis le début de l’année, les échanges se sont réalisés sur un prix net vendeur entre 209,00 € et 218,52 € par part, « mettant en évidence un excédent de demandes à l’achat ». Malgré le manque à gagner locatif dus notamment aux actifs en cours d’arbitrage », les comptes arrêtés au 30 septembre extériorisent un résultat stable d’un exercice à l’autre. Mais compte tenu des délais nécessaires pour réaliser des investissements immobiliers, le revenu 2014 pourrait être en léger retrait. A en croire la société de gestion, « une fois l’investissement global de l’augmentation de capital réalisé, les recettes et le résultat de la SCPI seront confortés par ces nouvelles rentrées ».

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