Baromètre 2014 fiscal du coût immobilier des entreprises

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L'accalmie observée en 2014 des coûts fiscaux immobiliers des entreprises ne durera pas d'après Alma Consulting Group. En prévision de l'entrée en vigueur de la réforme des valeurs locatives en 2016 les directions immobilières -et les SCPI- doivent s'attacher à optimiser leur imposition 2015 qui servira de référence pour le calcul d'un lissage prévu sur 5 ans.

Le Baromètre annuel réalisé par Alma Consulting évalue le coût fiscal de l’immobilier de bureaux à partir des coûts annuels de la fiscalité locale : la Taxe foncière (TF) , la Taxe d’enlèvement des ordures ménagères (Teom), la Taxe sur les bureaux en Ile-de-France (TB) et la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) ) ainsi que leur poids relatif comparé aux loyers moyens pratiqués dans les grandes agglomérations françaises. De cette étude, il ressort que « la stabilisation des taux et des coûts fiscaux immobiliers des entreprises observée depuis deux ans a été particulièrement remarquable en 2014». Cependant, l'accalmie ne devrait pas perdurer. C'est pourquoi la société de conseil recommande aux entreprises -et aux SCPI- « de veiller à une juste imposition locale en 2015, qui servira de point de référence aux 5 années d’imposition suivantes ».

Le baromètre souligne de fortes disparités entre les villes avec une amplitude de coûts immobiliers allant de 1 à 3 pour les entreprises. En terme de coût fiscal (TF+ Teom + CFE+ TB) Metz est la plus avantageuse (20 €/m2) quand Nîmes occupe la dernière place (57 €/m2). En terme de taux (TF + Teom), la 1ère marche du podium revient à Boulogne-Billancourt et Paris (autour de 20%) alors que Nîmes et Le Havre (autour de 68%) sont à la traine. Enfin s'agissant du coût foncier (TF + Teom) Metz et Tourcoing (11 €/m2) se distinguent loin devant Créteil ou Saint Denis (45€/m²), Paris de son côté ressortant en moyenne autour de 27€. Mais, à compter de 2015, cette stabilité « devrait inéluctablement s’inverser». Et « le poids relatif du coût fiscal de l’immobilier d’entreprise va inévitablement croître sous la conjonction de trois facteurs: l’absence de choc de simplification fiscale dans l’immobilier, la diminution des dotations de l’Etat aux collectivités territoriales et la baisse des transactions locatives et des niveaux de loyers » explique Pascal Martinet, directeur des audits fiscaux d’Alma Consulting Group. 2 dispositions vont n particulier, affecter les valeurs locatives foncières imposables aux impôts locaux : La suppression en 2014 du seuil de 10% au-delà duquel pouvaient être modifiées les valeurs locatives et la révision des valeurs locatives dont la mise en œuvre « pourrait avoir un impact important sur les commerces, les hôtels, les cliniques ». Par ailleurs, un amendement au projet de loi de finances pour 2015 prévoit « l’instauration d’une taxe additionnelle à la TF et à la CFE pour 80 m€ et l’augmentation de la taxe sur les bureaux à hauteur (60 m€), laquelle ne serait d’ailleurs bientôt plus déductible des résultats ».

Bref, il y a urgence pour des propriétaires comme les SCPI à optimiser leur imposition dès 2015 en vérifiant leurs bases actuellement taxées. La réduction de ces taxes « permettra d'amortir l'impact futur de la reforme sur les futures impositions des 5 années suivantes » … et de préserver un peu de leur rendement…est la seule opportunité pour éviter une trop forte augmentation.

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