8 conseils avant d'investir dans des SCPI en 2017

information fournie par Primaliance •10/01/2017 à 07:00

Les parts de SCPI sont un moyen efficace pour investir dans l'immobilier sans locataire et se constituer un revenu supplémentaire. Toutsurmesfinances liste 8 conseils pour investir dans des SCPI.

1. Un large choix de modes de souscription

Les SCPI restent l'un des rares placements « offrant un aussi large choix de modes de souscription, répondant à des objectifs très variés ».

- Un investissement cash permet d’augmenter ses revenus mensuels. Mais attention, l’année suivante, les dividendes reçus seront logiquement diminués de l'impôt sur les revenus fonciers.

- Le recours au crédit offre l’avantage de se constituer un patrimoine en bénéficiant de la déduction des intérêts d'emprunt et de taux de crédit encore très bas.

- La souscription de parts de via un contrat d’assurance vie constitue une alternative judicieuse aux fonds euros tant pour diversifier ses placements, que pour améliorer le rendement de son contrat ou pour profiter d’une fiscalité attractive… « en contrepartie d'une absence de garantie en capital ».

- Par le démembrement de propriété et l'acquisition de la nue-propriété de parts de SCPI, l’épargnant se construit un patrimoine à terme « sans pression fiscale à l'impôt sur le revenu » (les dividendes sont perçus par l'usufruitier). Par exemple, une personne taxable à l'ISF a intérêt à « acheter cash pour diminuer son patrimoine taxable pendant la durée du démembrement ».

2. Un placement de long terme

L’immobilier est un placement à long terme. Les SCPI aussi ! Plus la durée de détention est courte, plus l’investisseur est exposé à un risque de perte en raison notamment, des frais de souscription (de 10% en moyenne). A noter que ces frais équivalent au principe des droits d’enregistrement dus un acheteur pour un bien en direct. A la revente, une décote équivalente à ces frais d'acquisition est systématiquement appliquée.

Par ailleurs, si le marché secondaire a fait de grands progrès en matière de liquidité, il convient de retenir que seuls 1 à 2% des parts s'échangent chaque année sur le marché secondaire. « Les stratégies d'achat en vue d'une revente à court terme ne sont donc pas adaptées à l'investissement en SCPI ».

3. Le revenu… oui mais pas seulement

Le revenu d'une SCPI « n'est pas le seul paramètre à prendre en compte avant d'investir ». Il existe d'autres indicateurs de performances comme le TDVM (taux de distribution sur valeur de marché) qui évalue le rendement et le TRI (taux de rentabilité interne) qui mesure dans le temps ce qu’a rapporté une SCPI. Par ailleurs, choisir une scpi c’est aussi vérifier d'autres critères : typologique (bureaux, commerces, immobilier de santé), géographique, taille, qualité du patrimoine (vétusté ou adapté aux nouvelles demandes des locataires) etc…

4. Diversification pour une dispersion du risque

Pour minimiser ses risques, mieux vaut les répartir ! L’adage aussi vrai pour les SCPI. En effet, plus un patrimoine est diversifié en terme de localisation, de locataires plus le risque locatif est moindre…l‘impact de la vacance d’un actif ou le défaut d’un locataire étant en partie mutualisé

La diversification peut fonctionner aussi en intégrant des SCPI spécialisées (santé, Allemagne, fiscale) ou en mixant différentes SCPI

5. Report à nouveau, une réserve appréciable

La fraction du résultat distribuable mais non distribué s'appelle le report à nouveau (RAN). Il s’agit d’ « une pratique saine » visant à compenser une éventuelle baisse du dividende. D’après Toutsurmesfinance une SCPI « est a priori en bonne santé quand elle est en capacité de doter son report à nouveau ». A l’inverse, celle qui opère un prélèvement sur ses réserves pour maintenir son dividende ou limiter sa baisse indique un « signe de difficulté passagère ».

6. Vigilance sur la capacité des sociétés de gestion de SCPI à investir la collecte

Depuis plusieurs années, la collecte des SCPI ne cesse de battre des records. Cet afflux de liquidités peut être une gène car « la trésorerie placée par les SCPI en attendant d'acquérir des immeubles ne rapporte rien et pèse sur leur rentabilité ». Les SCPI les plus transparentes communiquent le montant de leur trésorerie dans leurs bulletins trimestriels d'information.

7. Dénicher des SCPI à prix décoté

Certaines SCPI peuvent être achetées avec une décote par rapport à la valeur de leur patrimoine. Ce peut être être l’ « assurance d'une plus-value à terme ». Pour les identifier, il faut que la valeur de réalisation (prix que retirerait une SCPI de la cession de l'intégralité de ses immeubles) soit inférieure au prix d'achat.

8. TOF : le taux d'occupation financier, à manier avec précaution

Le taux d'occupation financier (TOF) est un indicateur essentiel. Car Il souligne l'importance de la vacance locative et en particulier la part de loyers non-perçus. « Indicateur normé par la profession », donc comparable d'une SCPI à l'autre, le TOF est considéré comme plus fiable que le taux d’occupation physique.