6 idées fausses sur l'immobilier et les fonds immobiliers

information fournie par Primaliance •20/06/2014 à 00:00

L'immobilier fait souvent l'objet d'idées préconçues. Peu aidées par la fiscalité, les SCPI (ou OPCI) sont bien ancrées dans l'économie réelle. Et si, comme tout placement, la pierre papier connaissent des variations, ce risque peut être en partie contenu quand la gestion est confiée à des professionnels.

L’épargne immobilière (au sens large) est un outil parmi d’autres de diversification du patrimoine et de préparation à la retraite. Celle investie dans des supports collectifs (SCPI et OPCI) reste à un niveau modeste par rapport à d’autres pays : 31 mds €, contre 82 mds € en Allemagne fin 2013. Ces fonds immobiliers accessibles aux particuliers investissent très majoritairement dans le secteur tertiaire et n’affectent donc pas la situation des prix de l’immobilier résidentiel.

L’immobilier est un facteur de création d’emplois et de production de richesse nationale, que ce soit dans le domaine tertiaire ou le résidentiel. L’investissement immobilier dans le secteur tertiaire répond au besoin des entreprises de disposer de locaux adaptés à leur métier là ou elles sont installées. La location des murs par les entreprises (plutôt que l'acquisition) leur permet de concentrer leurs ressources sur le cœur de leur activité. Les fonds immobiliers se placent dans une optique de long terme. Cet horizon est la source de leur performance financière. Aujourd’hui, plus d’un million d’emplois sont logés dans des immeubles tertiaires via les SCPI et les OPCI.

L’immobilier est un patrimoine vivant inscrit dans son tissu local et qui va très au-delà de son seul entretien courant. L’acquisition, la mise en location et la cession des immeubles exigent de prendre en compte les données de marché mais aussi les paramètres techniques et juridiques. Ces aspects sont particulièrement vrais dans les immeubles tertiaires. Par exemple, les bureaux seront d'autant plus facilement louables qu’ils auront su s'adapter à l’évolution des standards du marché et des modes de travail faute de quoi, ils pourraient être frappés d’obsolescence. Enfin, le poids croissant des normes et les exigences du plan bâtiment durable en matière de réduction de la consommation d’énergie imposent à tous les propriétaires d'agir... de réaliser de lourds investissements.

Hormis le logement neuf (Duflot) ou réhabilité (Malraux), l’investissement immobilier ne bénéficie d’aucun levier fiscal. C’est particulièrement le cas pour l’immobilier tertiaire. Les SCPI et OPCI qui investissent dans ce secteur (90 % de leurs investissements) n’ont pas de coup de pouce fiscal. Ils ont même, plutôt connu un alourdissement de leur fiscalité ces dernières années.

Par ailleurs, les SCPI qui ont pris part aux dispositifs fiscaux successifs comme par exemple celles sur la loi Duflot participent à la volonté gouvernementale de relancer la construction de logements dans des zones tendues. Leur part dans le total des constructions annuelles est réduite mais elle l'a toujours été (maximum de 5 % en 2010). Enfin, les fonds immobiliers sont, en outre, des pourvoyeurs de recettes budgétaires du fait de leur propre fiscalité et de celle de leurs investisseurs.

Comme tout secteur industriel, l’immobilier connaît des cycles que l’on retrouve dans l’évolution des indicateurs financiers des fonds immobiliers. Les revenus locatifs, comme la valeur des parts, fluctuent en fonction de l'économie et de l’appétit des investisseurs. Le risque qui pèse sur les investisseurs est également lié aux évolutions sociétales et à leurs effets sur les immeubles : exigences environnementales, habitudes de travail, etc. Pour un épargnant, le professionnalisme des sociétés de gestion de fonds immobiliers est rassurant car elles savent anticiper et « traiter » la plupart des risques liés à ce type d'investissement.

Les fonds immobiliers sont une solution d’épargne intéressante pour les investisseurs qui ne disposent ni des moyens ni de l’expertise nécessaires pour investir directement. Pour les 600 000 foyers fiscaux ayant investi en SCPI, la détention moyenne est d’environ 50 000€ et l’on y compte une part croissante de jeunes ménages soucieux de préparer leur retraite.