Pour répondre à la pénurie de logements, la loi de Finances 2024 offre une réduction d’impôt de 60% sur la vente de terrains constructibles en zones tendues. L’objectif est de stimuler la construction de logements collectifs et libérer du foncier.
Sommaire:
- Une mesure destinée à fluidifier le marché de l’immobilier
- Le territoire français est réparti en zones A, B ou C
- Les conditions pour profiter de l'abattement fiscal en cas de vente d’un terrain à bâtir
- Les ventes intra-familiales ne sont pas concernées par l’abattement
Une mesure destinée à fluidifier le marché de l’immobilier
En France, la pénurie de logements s’accentue dans les zones tendues. Pour tenter de fluidifier le marché immobilier, l’article 9 de la loi de Finances pour 2024 instaure un abattement de 60% sur les plus-values réalisées lors de la vente d’un terrain à bâtir situé en zone A bis, A ou B1. Le dispositif vise à encourager la libération du foncier constructible là où il est rare et où la demande est forte. Le but est d’augmenter le nombre de logements collectifs.
Le territoire français est réparti en zones A, B ou C
Pour rappel, le zonage ABC classe les territoires français selon le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.
- Zone A bis: elle comprend Paris, 97 communes d'Île-de-France et 26 communes situées dans l'Ain, les Alpes-Maritimes, les Bouches-du-Rhône, l'Oise, la Haute-Savoie et le Var,
- Zone A: elle englobe l’agglomération de Paris, la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise et de grandes agglomérations comme Lille, Strasbourg, Lyon, Marseille, Montpellier, Toulouse, Bordeaux, Nantes et Rennes, ainsi que 10 communes des départements d’Outre-mer où les loyers et les prix des logements sont très élevés,
- Zone B1: elle comprend certaines grandes agglomérations et certaines communes où les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne, des villes tendues de province et les communes des départements d’outre-mer non classées en zone A.
À savoir
Si le bien est situé dans une commune où le quota de logements locatifs sociaux n’est pas respecté, l’acquéreur a l’obligation d’affecter au moins 25% de la surface habitable des logements construits à de l’habitat social.
Les conditions pour profiter de l'abattement fiscal en cas de vente d’un terrain à bâtir
L’abattement exceptionnel sur la plus-value de la vente d’un terrain à bâtir est soumis à «une condition de densification du bâti existant». Concrètement, le terrain doit être cédé en vue d’y construire un ou plusieurs bâtiments collectifs, dont le gabarit est au moins égal à 75% du gabarit maximal autorisé par les règles du plan local d’urbanisme. L’immeuble doit être construit dans un délai maximal de 4 ans à compter de la date d’acquisition du terrain. En cas de manquement, l’acheteur est sanctionné par une amende d’un montant égal à 10% du prix de vente.
À noter
La promesse de vente doit être signée avant le 31 décembre 2025 et la cession réalisée au plus tard le 31 décembre 2027.
Le taux de l’abattement sur les plus-values est fixé à 60%. Il est porté à 75% si la vente est réalisée dans le périmètre d’une opération d’aménagement complexe ou de grande envergure, comme:
- Une Grande Opération d’Urbanisme (GOU),
- Une Opération de Revitalisation de Territoire (ORT),
- Une Opération d’Intérêt National (OIN).
L’abattement peut atteindre 85% si l’acquéreur du terrain s’engage à construire un bâtiment résidentiel collectif dont au moins 50% de la surface est affectée à:
- Du logement social,
- Du logement faisant l’objet d’un Bail Réel Solidaire (BRS) ou d’un contrat de location-accession,
- Du logement intermédiaire (dispositif Loc’Avantages).
Les ventes intra-familiales ne sont pas concernées par l’abattement
L’abattement n’est pas applicable aux plus-values résultant de cessions réalisées au profit:
- D’une personne physique étant le conjoint du vendeur, son partenaire de Pacs, son concubin, ou un ascendant ou descendant du cédant ou de l'une de ces personnes,
- D'une personne morale dont le cédant, son conjoint, son partenaire de Pacs, son concubin, ou un ascendant ou descendant de l'une de ces personnes est un associé ou le devient à l'occasion de cette vente.
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