SCPI : quand le conseiller communique à son client de mauvaises informations sur les performances passées

information fournie par Mingzi •12/05/2023 à 08:42

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Quelque temps après avoir souscrit des parts de SCPI, un client s'aperçoit que les rendements passés de la SCPI communiqués par son conseiller au moment de la souscription étaient erronés. L'établissement refuse de l'indemniser. Le client sollicite alors l'intervention du Médiateur de l'AMF.

Les faits

En février 2021, Monsieur S sollicite son conseiller pour acquérir de nouvelles parts de SCPI. Le conseiller lui propose la SCPI X, qui doit lui permettre de diversifier ses actifs immobiliers pour un taux de distribution équivalent à celui des autres SCPI qu'il détient déjà. Le taux de distribution en question figure sur un document interne présenté à Monsieur S lors de la souscription. Sur la base de cette information, Monsieur S souscrit des parts de la SCPI X. Or, quelque temps après avoir souscrit, il s'aperçoit que dans le bulletin d'information trimestriel de la SCPI, le rendement pour l'année 2020 est inférieur à celui que le conseiller lui avait indiqué. Estimant que ce dernier a manqué à son devoir d'information et affirmant qu'il se serait abstenu de souscrire ces parts si la performance réelle sur l'année écoulée lui avait été communiquée préalablement à la souscription, Monsieur S sollicite l'intervention du Médiateur de l'AMF afin d'être dédommagé à hauteur du différentiel entre les performances distribuées par la SCPI X et celles des autres SCPI qu'il détient déjà.

L'établissement auprès duquel Monsieur S a souscrit, explique alors au Médiateur de l'AMF que le taux de distribution erroné communiqué par le conseiller au client provenait d'une information interne affichée dans l'outil professionnel du conseiller (une anomalie corrigée par la suite) et que celle-ci n'avait pas vocation à être diffusée au client.

L'établissement refuse donc d'accéder à la demande de Monsieur S, au motif que ce dernier admet avoir reçu la documentation règlementaire dans laquelle figurait le dernier bulletin trimestriel d'information qui indiquait le taux exact de distribution de la SCPI pour 2020.

La recommandation du Médiateur de l'AMF

Selon le 8° de l'article L541-8-1 du code monétaire et financier, le professionnel doit « veiller à ce que toutes les informations, y compris les communications à caractère promotionnel, adressées à leurs clients, notamment leurs clients potentiels, présentent un contenu exact, clair et non trompeur », sans faire de distinction selon l'origine de l'information. Or, Monsieur S s'est trouvé en possession de l'information erronée, quand bien même celle-ci provenait d'une source interne.

Le Médiateur propose alors à l'établissement d'indemniser le client non pas à hauteur du différentiel entre les performances distribuées par la SCPI X et celles des autres SCPI qu'il détient déjà, mais à hauteur du différentiel entre le prix de souscription et la valeur de rachat (soit les deux tiers du préjudice financier que Monsieur S estime avoir subi). En effet, le Médiateur a tenu compte du fait que le client a reconnu avoir reçu la documentation règlementaire (document d'informations clés, note d'information, statuts de la SCPI, dernier rapport annuel et dernier bulletin trimestriel d'information de la SCPI) et, à ce titre, a considéré qu'il fallait partager les responsabilités entre le client et l'établissement.

Les deux parties ont finalement accepté la proposition du Médiateur.