SCPI Epargne Pierre : une valeur de reconstitution quasiment inchangée en 2020
Reflet de la qualité intrinsèque du patrimoine immobilier détenu, la valeur de reconstitution de la SCPI Epargne Pierre (Atland Voisin) est à fin 2020 légèrement supérieure à celle observée à fin 2019. Cette valeur mesure le coût de reconstitution à l’identique du patrimoine détenu par la SCPI, exprimé en € par part, qui inclut les frais de recherche et de transaction sur les immeubles.
Dans le dernier bulletin trimestriel d’information de la SCPI Epargne Pierre (au titre du 1er trimestre 2021), Atland Voisin indique que le patrimoine de cette SCPI phare du groupe est constitué de 220 actifs au 31/03/2021. Les locataires sont à 85% de grandes entreprises ou des administrations publiques, avec des durées fermes résiduelles des baux signés proches de 5 ans. Il n’est donc guère surprenant que les valeurs d’expertises à l’issue d’une année très marquée par la crise sanitaire se tiennent bien, voire s’apprécient sur certains actifs. Ramenée en € par part, la valeur de reconstitution de la SCPI Epargne Pierre s’affiche ainsi à 220,38€ au 31/12/2020 (valeur soumise à l’approbation de l’Assemblée générale), à comparer à 219,04€ au 31/12/2019. Avec un prix de souscription de 205€, la SCPI Epargne Pierre reste ainsi significativement décotée par rapport à sa valeur de reconstitution (décote de l’ordre de 7%).
Autre signe de la qualité des actifs détenus, le taux d’occupation financier (TOF) de la SCPI Epargne Pierre est légèrement remonté au cours du 1er trimestre 2021 à 95,05% avec la signature de nouveaux baux (Tesla, CDC Habitat…) et la fin de certaines franchises de loyers. Compte tenu du contexte économique actuel, ce taux d’occupation financier est d’excellente facture pour une SCPI de cette taille. La société de gestion précise par ailleurs que 100% des loyers du 1er trimestre ont été collectés conformément aux engagements contractuels des locataires. Sur les actifs de bureaux loués majoritairement à de grandes entreprises, cela peut sembler normal, mais la diversification de la SCPI Epargne Pierre en actifs de commerces à hauteur de 28,5% de son patrimoine aurait pu augurer de potentielles pertes de loyers, ce qui n’a finalement pas été observé. En terme de collecte, pas moins de 94 millions € de capitaux frais -nets de retraits- ont été injectés par les épargnants dans cette SCPI au cours du 1er trimestre 2021, portant la capitalisation du véhicule à 1,45 milliard € au 31/03/2021. Les retraits d’associés restent très limités (1,77 million € au T1 2021, après 1,85 millions € au T4 2020).
Et que dire en termes de perspectives pour le reste de l’année 2021 ? Le gérant dévoile dans ce dernier bulletin trimestriel d’information une feuille de route à la fois ambitieuse et prudente pour la SCPI Epargne Pierre : « En intégrant ce troisième confinement et la fermeture des commerces dits non essentiels depuis le 4 avril, en prenant comme hypothèse une ouverture le 15 mai prochain [l’ouverture aura finalement été actée le 19 mai par le gouvernement] et sauf nouveau confinement, nous visons un rendement 2021 supérieur à 5% ; il pourrait même s’approcher de celui de 2020 en fonction du déroulement de l’année. À court terme les fondamentaux d’Épargne Pierre et la stratégie appliquée lui donnent la capacité d’atteindre les objectifs affichés (quoique non garantis). À moyen terme, notre analyse renforce nos convictions immobilières et notre stratégie d’investissement. En effet les métropoles régionales affichaient des équilibres sains au moment où la crise est survenue. Pour les bureaux : des taux de remplissage élevés et des loyers raisonnables favorables à la fidélisation des locataires. Pour les commerces de centre ville et de périphérie : des loyers et des charges faibles qui pèsent beaucoup moins sur les locataires (par rapport aux grands centres commerciaux) et la démonstration de la capacité de rebond de la consommation locale une fois les restrictions levées, avec une épargne disponible qui correspond en partie à de la consommation différée. »
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