Quel est l’intérêt d'investir en immobilier dans un marché baissier ?

information fournie par Primaliance •23/06/2023 à 08:00

Quel est l’intérêt d'investir en immobilier dans un marché baissier ?

En immobilier, comme pour les autres classes d’actifs, il est préférable d’acheter lorsque les prix sont bas. Le problème ? Nous ne connaissons pas à l’avance l’évolution future du prix des actifs. De plus, il est toujours difficile de savoir si l’on a bien choisi son timing d’investissement. Malgré tout, certains grands principes peuvent permettre à l’investisseur d’affiner son jugement et de limiter les risques. Tout d’abord, une phase de baisse des prix est généralement de plus courte durée qu’un cycle haussier. Par conséquent, il est préférable de ne pas attendre la fin d’une correction des marchés pour se positionner. Ensuite, il faut généralement étaler ses points d’entrée pour éviter une trop forte concentration du risque sur un niveau d’achat unique, ce que permet l’investissement dans un fonds immobilier mutualisé comme la SCPI. Enfin, le temps a tendance à neutraliser une partie du risque : c’est le principe de l’investissement à long terme.

Le cas de l’immobilier : la correction des prix a commencé il y a presque un an

Certains gérants de fonds immobiliers non cotés le clament depuis le début de l’année : les prix immobiliers ont déjà été bien corrigés sur certains marchés européens. Aujourd’hui, il existe des opportunités d’achat à des niveaux de rendements immobiliers qui étaient impensables il y a seulement un an . Ainsi, il est devenu courant de trouver du 7% de rendement immédiat sur des immeubles de bureaux bien placés dans les principaux quartiers d’affaires d’Amsterdam ou de Dublin.

Rien ne présage que la correction des prix ne va pas se poursuivre sur ces actifs, mais les gérants qui ont du cash à investir commencent à se positionner dès maintenant sur cette typologie d’actifs dans un objectif de placement à long terme . Ils bénéficient d’un effet relutif de ces nouvelles acquisitions sur le rendement moyen de leurs portefeuilles : amélioration marginale du rendement moyen du portefeuille grâce à des acquisitions réalisées à des taux de rendement supérieurs au taux moyen du portefeuille existant.

Aujourd’hui, l es SCPI qui collectent et ciblent les marchés européens demeurent dans une position de force pour faire bénéficier leurs associés du marché baissier actuel . D’ailleurs, certains secteurs sont en avance de phase et sont probablement en fin d’ajustement sur leurs prix : ce n’est pas encore le cas sur tous les marchés. Par conséquent, le timing pour se positionner doit être sélectif et différencié selon les zones géographiques et les typologies sectorielles d’immobilier , mais il doit permettre de créer dès à présent de la valeur à long terme sur les portefeuilles immobiliers tertiaires, sans attendre le rebond général du marché.

Acheter au son du canon, vendre au son du clairon

C’est un grand principe en bourse : il faut toujours acheter en période de crise lorsque les cours sont massacrés (le « son du canon ») plutôt qu’en période où tous les indicateurs sont au vert. En effet, les prix sont trop élevés (le « son du clairon ») à ce moment. En immobilier, du fait de la moindre liquidité des actifs et de l’inertie des prix qui en découle, les cycles sont beaucoup plus lents à se mettre en place et sont lissés dans le temps. Néanmoins, le principe reste le même : il est toujours intéressant d’investir en période de crise , lorsque les prix ont commencé à sensiblement corriger .

Dernier exemple en date : l’année 2009, juste après la grande crise financière de 2008 au cours de laquelle certains institutionnels se sont positionnés sur des immeubles de bureaux du quartier central des affaires parisien à 6% de rendement immédiat, réalisant – sur les 14 années suivantes – une plus-value spectaculaire. Aujourd’hui, malgré la décompression récente, le taux de rendement « prime » dans ce secteur est encore à moins de 3,50% !

Certes, la situation actuelle est très différente de celle prévalant en 2009, mais on assiste tout de même à certains effets assez similaires, notamment la difficulté pour les acteurs se finançant à crédit de se positionner à l’achat . Cela réduit fortement la concurrence au bénéfice des acquéreurs « cash rich » étant en position de force pour négocier les prix. Aujourd’hui, nous avons donc sans conteste une fenêtre d’opportunités pour les acquéreurs qui ne durera sans doute pas éternellement .

Le passage du temps neutralise une partie significative du risque

C’est un autre principe de l’investissement à long terme : on ne peut jamais acheter au plus bas. Cela signifie qu’ on commence généralement à perdre dans un cycle baissier avant de générer des gains à long terme . Sur l’immobilier, le passage du temps est d’autant plus bénéfique à l’investisseur que c’est un produit de rente, avec une indexation des revenus sur l’inflation.

Dans le contexte actuel, acheter des actifs immobiliers à 7% de rendement immédiat avec des loyers pouvant potentiellement progresser de 5% par an (l’inflation est encore supérieure à ce niveau dans de nombreux pays européens) revient à amortir plus de 14% de baisse de prix supplémentaire dans les deux années à venir. Cela semble un scénario d’autant plus improbable que ce sont justement les marchés ayant déjà fortement corrigé à la baisse qui sont susceptibles aujourd’hui de proposer de tels rendements.

À horizon de 10 ans, ont conçoit aisément que l’achat d’actifs à 7% de rendement a de très fortes chances de s’avérer être particulièrement rentable, la volatilité intérimaire des prix devenant de plus en plus marginale face à l’accumulation progressive des loyers. C’est le phénomène de neutralisation progressive du risque avec le temps , un principe particulièrement juste sur les actifs tangibles comme l’immobilier qui ne peuvent pas faire faillite , contrairement aux actifs financiers.