Quand deux agences immobilières se disputent les honoraires d’une vente

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La justice a récemment dû trancher un conflit opposant deux agences immobilières ayant fait visiter le même bien à quelques jours d'écart à un couple qui l'a acheté.

La pratique des mandats inter-agences permettant à plusieurs agences de coopérer et de se partager la rémunération quand une vente immobilière débouche, est une pratique ancienne et qui fonctionne plutôt bien, la plupart du temps. Mais il arrive que les deux agences ne portent pas le même regard sur la transaction comme le prouve ce différend tranché par la cour de Cassation en mai dernier ( Cass. Civ. 3e, 11 mai 2022, n° 21-15.943 ). Dans cet arrêt, commenté par l'avocat Me Grégory Rouland sur la plateforme Legavox , la justice a dû trancher une situation rare où les deux parties ne parvenaient pas à s'entendre sur la répartition de la commission.

19.960 euros de commission

Pour des faits remontant au printemps 2015, le Cabinet immobilier diffusion (société CID) et une agence Orpi se disputaient les 20.000 euros de commission liés à la vente d'une maison au prix de 499.000 euros. Il faut dire que les deux professionnels concurrents disposant tous deux d'un mandat simple aux mêmes conditions avaient fait visiter ce bien au même couple à quelques jours d'écart. Lorsque les acquéreurs choisissent de faire une offre au prix, ils la font parvenir simultanément aux deux agences qui les font suivre aux propriétaires. L'agence Orpi qui établit un compromis de vente, stipule dans le document que la rémunération de 19.960 euros sera versée selon les modalités suivantes: 14.960 euros pour elle-même et 5 000 euros pour l'agence CID. Cette dernière ne l'entend pas de la même oreille et réclame un partage égalitaire.

La cour d'appel comme la cour de Cassation confirment cette approche, estimant que les deux agences immobilières avaient participé à la vente dans la même proportion de travail et qu'aucune des deux n'avait eu une action plus déterminante et essentielle que l'autre. Les deux agences disposaient en effet du même mandat simple, avaient reçu la même offre au prix et la vente avait été réalisée aux termes d'une promesse unilatérale de vente et d'un acte définitif rédigés tous deux par le notaire chargé de la vente. Rien ne s'est donc fait par un élément exclusif à l'une des agences. Cette égalité doit donc déboucher sur un partage égalitaire en l'absence de preuve d'une intervention déterminante de l'une des parties.