Investissement immobilier : cette méthode permet de percevoir des loyers sans acheter de bien

Le « rent to rent » permet de percevoir des revenus en sous-louant des logements sans les acheter, mais cette méthode comporte des risques et reste très encadrée en France ( Shutterstock )

Peut-on vraiment gagner de l’argent avec un logement qui ne nous appartient pas ? Une méthode peu connue ouvre des perspectives, sous certaines conditions.

Percevoir des revenus locatifs sans acheter d’appartement ni souscrire de crédit immobilier : la promesse surprend. Elle repose sur une méthode appelée « rent to rent », qui consiste à louer un logement pour le proposer ensuite en sous-location. L’objectif est de gagner la différence entre le loyer versé au propriétaire et les sommes encaissées auprès des occupants. À première vue, le système paraît donc plus accessible que l’achat d’un investissement locatif traditionnel. En Espagne, une investisseuse en a fait son activité. Cette formule évite le prix d’achat, mais réclame tout de même des fonds. Son expérience montre que la rentabilité affichée ne raconte pas toute l’histoire.

Le rent to rent, une autre façon d’investir dans l’immobilier

À Bilbao, Rocío utilise cette formule parallèlement à ses investissements plus classiques. Elle possède cinq appartements et gère une vingtaine de logements appartenant à d’autres. Invitée dans le podcast espagnol Libertad Inmobiliaria , elle a détaillé son fonctionnement. Ses débuts dans la pierre remontent à décembre 2019, lorsqu’elle achète un premier appartement à Saragosse. La pandémie retarde les travaux, sans interrompre ses projets. En septembre 2023, elle signe à Bilbao son premier accord de « rent to rent », après avoir contacté des propriétaires qui publiaient des annonces de location.

Le propriétaire doit accepter expressément la sous-location. Rocío privilégie des logements situés dans des quartiers populaires, souvent composés de trois chambres et d’un salon. Elle recherche également des biens qui nécessitent peu de travaux. Quand la configuration le permet, elle transforme le salon en quatrième chambre, puis loue chaque pièce séparément. Dans son exemple type, elle verse 950 euros par mois au propriétaire et demande environ 400 euros à chacun des quatre occupants. Si toutes les chambres sont prises, les loyers encaissés atteignent ainsi 1 600 euros. Un écart séduisant, mais pas un bénéfice.

Des loyers sans être propriétaire : attention aux dépenses oubliées

Les 650 euros d’écart ne restent pas intégralement dans sa poche. Électricité, eau, chauffage, connexion internet et entretien viennent réduire le résultat. Rocío explique viser environ 410 euros de gain mensuel par appartement, une fois les dépenses courantes déduites. Avant même d’accueillir les premiers occupants, elle doit aussi avancer près de 3 000 euros pour meubler et équiper le logement. Elle estime récupérer cette somme en six à sept mois si les chambres restent occupées. Ces chiffres correspondent à son modèle personnel, pas à un rendement garanti.

Autre difficulté : les occupants ne restent pas indéfiniment. Chez Rocío, les locataires demeurent en moyenne six mois, ce qui oblige à renouveler régulièrement les annonces, les visites et les contrats. Chaque départ exige de nouvelles démarches, parfois avec plusieurs semaines sans loyer. Elle prend donc le temps de discuter avec les candidats par téléphone avant de les rencontrer, notamment pour vérifier leur situation et leur compatibilité avec les autres colocataires. Étudiants et salariés constituent l’essentiel de sa clientèle. Son activité a ainsi atteint 75 chambres, au prix d’une gestion particulièrement prenante.

Une méthode rentable en Espagne, mais beaucoup plus encadrée en France

Le propriétaire perçoit un loyer convenu à l’avance et délègue une grande partie de la gestion. De son côté, l’intermédiaire assume les recherches de locataires, les éventuelles périodes sans occupant et les petites dépenses liées au logement. Il doit payer le loyer même si une chambre est vide. Voilà pourquoi la marge doit être calculée avec prudence, en intégrant les réparations, les impayés possibles et les frais de renouvellement. Ce modèle ressemble moins à un placement passif qu’à une activité de gestion locative exigeante, où chaque erreur peut coûter cher.

Attention toutefois à ne pas transposer directement cet exemple espagnol en France. Pour les locations d’habitation soumises à la loi du 6 juillet 1989, la sous-location nécessite l’accord écrit du propriétaire, y compris sur le montant demandé. Surtout, le loyer au mètre carré facturé au sous-locataire ne peut dépasser celui payé par le locataire principal. Dans ce cadre, impossible donc de reproduire librement l’écart de loyers décrit par Rocío. Avant de se lancer, il faut vérifier le bail, les règles applicables et les coûts réels. Percevoir des loyers sans acheter est envisageable, mais certainement pas sans contraintes.