La révision du loyer intervient chaque année comme prévue dans le contrat, à la date convenue entre les parties, ou au terme de chaque année du contrat. Le montant varie en fonction de la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE. Cet indice varie lui-même en fonction des prix à la consommation. Depuis la loi Alur, le propriétaire ne dispose que d'un an pour y procéder.
Propriétaires : comment et quand réviser le loyer de son bien ? / iStock.com - ronstik
L'indice de référence des loyers (IRL)
La loi du 26 juillet 2005 relative au développement des personnes a remplacé l'indice national mesurant le coût de construction par l'IRL (Indice de référence des loyers). Celui-ci est publié chaque trimestre par l'Insee. Le loyer peut être révisé chaque année sur l'initiative du bailleur, à la date indiquée dans le contrat ou, à défaut, à la date anniversaire du contrat. Si aucune clause de révision n'est prévue, le loyer restera inchangé durant toute la durée du bail. La clause de révision prend pour référence le dernier indice de référence des loyers publié par l'Insee (et au Journal Officiel) à la date de signature du contrat ou à sa date d'entrée en vigueur.
L'IRL des loyers du premier trimestre est publié vers le 15 avril, celui du deuxième trimestre vers le 15 juillet, celui du troisième trimestre vers le 15 octobre et celui du quatrième trimestre est publié vers le 15 janvier.
Ainsi pour un nouveau contrat conclu le 1er juillet, c'est l'indice du 1er trimestre qui devra être utilisé chaque année pour calculer la révision du loyer. La formule de calcul pour le bailleur est alors : loyer X nouvel indice / ancien indice = loyer révisé
Un loyer de 780€ conclu au 1er juillet 2007 a ainsi été revalorisé à 794,14€ le 1er juillet 2008 et à 868,50€ au 1er juillet 2017.
Le dernier IRL a été publié par l'Insee le 12 octobre 2017. Il s'agit de celui du troisième trimestre 2017 et s'établit à 126,46 en niveau et représente une augmentation de 0.90% par rapport à l'IRL du troisième trimestre 2016.
Les principes de la loi Alur
Jusqu'au 26 mars 2014, l'indexation s'appliquait depuis l'origine du bail et les sommes non perçues étaient soumises à prescription. Si le bailleur avait omis d'augmenter le loyer, il pouvait le recalculer depuis la signature du bail et même réclamer les augmentations non perçues sur les 5 dernières années. Depuis la Loi Alur, le délai de prescription est d'un an à compter de la date convenue entre les parties dans le contrat de bail pour réviser le loyer. Le bailleur qui n'aurait pas manifesté sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant la date à laquelle la révision aurait dû être faite, est réputé y avoir renoncé pour l'année écoulée. Le bailleur ne pourra alors procéder à la révision que pour la période restante à courir. Ainsi, si un propriétaire a signé un bail le 1er juillet 2016, qu'il n'a pas fait réviser le loyer au 1er juillet 2017 et ne se manifeste qu'en novembre 2017, il ne pourra percevoir le loyer révisé qu'à partir de décembre. Un bailleur qui aurait omis de réviser son loyer en 2014 et 2015 aura même perdu, en plus de l'indexation de loyer sur 2 ans, quelques euros sur le loyer révisé en 2016 car l'indice sur un an a été négatif.
Trucs et astuces
Si l'IRL concerne le loyer d'un local à usage d'habitation, le loyer des baux commerciaux est lui basé sur l'ILC (Indice des loyers commerciaux) qui est calculé pour 50% en fonction de l'évolution des prix à la consommation, pour 25% de celle des prix de la construction neuve et de celle du chiffre d'affaires du commerce de détail en valeur pour 25%.
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