Propriétaire bailleur : comment bien sélectionner son locataire ?

Vidya Patrimoine•02/02/2018 à 14:54

Pour un propriétaire, le choix du locataire peut tourner au casse-tête d'autant que les candidatures sont souvent pléthoriques. Parmi celles-ci, il va falloir trouver la personne qui paie avec régularité son loyer, est autonome et, lorsqu'elle quitte l'appartement, rend son logement en bon état. Pas simple, mais respecter quelques règles d'usage peut éviter de nombreux désagréments.

Étape 1 : profitez de la visite pour connaître votre candidat locataire

Méfiez-vous des apparences, les candidats à la location solvables et avec de forts revenus sont parfois moins rigoureux dans le paiement des loyers que des personnes plus modestes mais qui, devant compter leurs sous, sont des payeurs réguliers. 
Pour en savoir davantage sur le candidat locataire, vous pouvez poser un certain nombre de questions lors de la visite, sans toutefois être trop intrusif.
Par exemple, vous souhaitez savoir si le candidat locataire sera en mesure de bien entretenir votre appartement, vous pouvez poser des questions sur ses aptitudes au bricolage, etc.

Avec le développement de services à la personne, sachez également que des solutions existent pour accompagner vos locataires. Dans le cadre d'une location que j'ai effectué, le candidat locataire sélectionné n'était pas bricoleur et m'avait demandé si je pouvais m'occuper de l'installation de sa machine à laver.

Après discussion avec le propriétaire, j'ai proposé au locataire un contrat d'entretien annuel de l'appartement, par le biais d'un prestataire externe, à la charge du locataire.
Ce dispositif permet au locataire de se sentir accompagné et rassure le propriétaire.

Étape 2 : récupérez un dossier complet

Avant toute étude de dossier, assurez-vous d'avoir entre vos mains l'intégralité des documents nécessaires à l'étude de la situation du candidat :

• Pièce d'identité en cours de validité
• Justificatif de domicile datant de moins de trois mois
• Trois dernières quittances de loyer ou dernière taxe foncière
• Deux derniers avis d'imposition
• Trois derniers bulletins de salaire
• Contrat de travail ou attestation employeur datant de moins d'un mois
• Justification d'autres revenus (fonciers ou mobiliers)

Pour les travailleurs non-salariés, demandez les statuts, les deux derniers bilans et toute pièce attestant de l'activité professionnelle (extrait Kbis de moins de 3 mois, carte professionnelle...)

Étape 3 : assurez-vous de la solvabilité du locataire 

Tel Sherlock Holmes, il vous faut investiguer pour vérifier la véracité des documents et éliminer les dossiers suspects. En effet, face à la pénurie de logement dans les grandes villes, certains candidats peuvent avoir recours à la falsification de documents pour obtenir un logement.

En premier lieu, vérifiez l'authenticité des avis d'imposition, à l'aide du service mise en ligne par le ministère des Finances. Très facile d'utilisation, ce site vous permet de savoir si l'avis que le candidat vous a fourni est vrai.

L'avis d'imposition vous permet également de déterminer la situation familiale du candidat locataire, notamment par l'intermédiaire du nombre de parts ou par la présence du versement, ou de la réception, d'une pension alimentaire.

Ensuite, comparez les salaires déclarés dans l'avis d'imposition avec ceux des bulletins de paie. Le montant du salaire brut imposable, multiplié par 12 ou 13 (selon le mode de paiement du salaire), doit se rapprocher du montant indiqué sur l'avis d'imposition.

Concernant les bulletins de paie, vous pouvez vérifier que le montant brut imposable, multiplié par 12 ou 13 (selon le mode de paiement du salaire), se rapproche du montant indiqué sur l'avis d'imposition. Si la différence est importante, il y a un risque que le document soit falsifié.

Pour savoir si le bulletin de paie fourni est vrai, vous pouvez également partir du montant brut et déduire les différentes lignes permettant d'arriver au montant net. Enfin, vous pouvez vérifier que les congés payés suivent un cumul normal.
Vous avez encore un doute ? Vous pouvez contacter le service des ressources humaines pour vérifier si l'employé est toujours en poste. Sachez toutefois que l'employeur n'est pas obligé de vous répondre.

Au sujet des quittances de loyer, vous pouvez contacter le propriétaire bailleur pour vérifier que les données des quittances fournies sont exactes.

Étape 4 :  sélectionnez le locataire 

Après avoir déterminé la véracité des informations, conservez les dossiers parmi lesquels le candidat touche un salaire supérieur à trois fois le montant du loyer charges comprises.

En effet, si vous avez décidé de faire appel à un organisme de garantie contre les loyers impayés, sachez que celui-ci couvrira le risque locatif, si le candidat sélectionné est en CDI avec des revenus égaux ou supérieurs à 3 fois le montant du loyer, ou si le locataire en profession non salarié, peut justifier de revenus supérieurs à 3 fois le montant du loyer.

Sachez également que les prestations d'organismes d'État ne sont pas pris en compte dans le calcul de la solvabilité des candidats locataires (RSA, Aide à la reprise d'emploi, etc.).

Autre possibilité pour vous protéger : pour des dossiers où le candidat locataire semble sérieux mais où les revenus sont compris entre 2,5 et 3 fois le montant du loyer, vous pouvez demander qu'une personne se porte caution solidaire (un parent, un membre de la famille du locataire, etc.). Attention, hormis pour les étudiants, il n'est pas possible de cumuler assurance contre les loyers impayés et caution solidaire. Vous avez déterminé lors de la visite quel candidat semblait être le plus sérieux et l'étude des dossiers confirme votre premier avis, il ne vous reste plus qu'à rédiger le bail et à procéder à l'entrée dans les lieux du locataire.

Michael Vilvandre, Vidya Patrimoine