PEA et PEA-PME : deux enveloppes fiscales éligibles au crowdfunding immobilier

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Une tribune libre rédigée par Alexandre Toussaint, Président-fondateur de Baltis Capital , plateforme française de crowdfunding immobilier

Diversifier l'épargne individuelle et encourager l'investissement dans les entreprises, deux objectifs clairement affichés par notre gouvernement qui a significativement assoupli les règles applicables au PEA (Plan d'Épargne en Actions) et au PEA-PME (Plan d'Épargne en Action destiné au financement des PME et ETI), en permettant, par exemple, l'ouverture de ces deux supports d'investissement au financement participatif. Nouveaux avantages pour les épargnants, ce qu'il faut savoir avant d'investir dans une plateforme de crowdfunding immobilier via son PEA et/ou son PEA-PME…

Depuis 2017, le Président de la République Emmanuel Macron oriente clairement l'épargne des français vers l'économie réelle. Est-ce donc un hasard si depuis le début de l'année 2020, les français ont investi pas moins de 7,3 milliards d'euros dans des actions non cotées via leur PEA et/ou PEA-PME ?

PEA et PEA-PME : des changements majeurs favorables aux épargnants

Tous les nouveaux aménagements inscrits dans la loi PACTE (plan d'action pour la croissance et la transformation des entreprises) sont, depuis le 1er juillet 2020, entrés en vigueur concernant le PEA et le PEA-PME. A commencer par un relèvement du plafond pour le PEA-PME à 225 00 euros, qui était auparavant à 75 000 euros. Le plafond du PEA classique restant, quant à lui, plafonné à 150 00 euros, il est désormais possible de verser sur son PEA et PEA-PME jusqu'à 375 000 euros pour une personne célibataire. D'autres évolutions importantes sont à souligner : un retrait partiel des fonds après cinq ans de détention du PEA n'implique plus une clôture du compte et des versements restent possibles ; Un PEA pour les jeunes majeurs rattachés au foyer fiscal des parents permet des versements jusqu'à 20 000 euros sans impacter le plafond de PEA des parents. Et ce n'est pas tout. Désormais, des nouveaux plafonnements concernent les frais d'ouverture (10 euros maximum), de tenue de compte (limités à 0,4 % de la valeur des titres détenus), de transactions (0,5 % du montant de la transaction si elle est réalisée en ligne et de 1,2 % maximum s'il s'agit d'un autre moyen) ou encore de transfert (15 euros par ligne détenue transférée ou 50 euros s'il s'agit de titres non cotés) s'appliquent aux PEA et PEA-PME.

PEA et PEA-PME : des supports ouverts au crowdfunding immobilier

Autre avancée considérable permise par la loi PACTE : l'éligibilité  du PEA-PME aux obligations offrant à leurs détenteurs la possibilité d'investir dans des obligations émises par une plateforme de crowdfunding. Cette dernière devant obligatoirement disposer du statut réglementé de CIP (Conseiller en Investissement Participatif) et être enregistrée à l'ORIAS (Organisme pour le registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance). Ainsi, les opérations d'investissement sont réalisées par l'intermédiaire d'une Société par Actions Simplifiée (SAS) qui peut soit, procéder à l'acquisition d'un bien immobilier et redistribuer les loyers sous la forme de dividendes, soit, et c'est la nouveauté de la loi Pacte, souscrire à des obligations pour financer les fonds propres d'un promoteur ou d'un marchand de biens. Une nouveauté qui offre ainsi désormais l'opportunité à un épargnant d'investir dans des projets de court terme, entre 12 à 36 mois, tout en bénéficiant de rendements attractifs. Mais, attention, avant de souscrire à une plateforme de crowdfunding via son PEA, il est important de bien vérifier que les obligations sont bien éligibles car toutes les plateformes ne proposent pas ce service. Les collectes en crowdfunding étant relativement rapides, il est nécessaire d'être très réactif car en quelques heures, le projet peut être bouclé.

PEA et PEA-PME : un bon « plan » fiscal

Rappelons que depuis le 1er janvier 2018, les revenus du crowdfunding immobilier sont soumis à la flat tax (ou prélèvement forfaitaire unique) de 12,8 % à laquelle s'ajoute les prélèvements sociaux de 17,2%. Cette « facture » de 30 % de la flat tax peut être considérablement allégée en investissant dans le crowdfunding immobilier via un PEA et/ou PEA – PME. En effet, les gains perçus, dividendes, revenus et plus-values générés sont totalement exonérés d'impôts à condition bien entendu que ceux-ci soient à nouveau réinvestis directement via le PEA. En outre, en cas de retraits ou de rachats avant le terme de la 5ème année d'ouverture du PEA et PEA-PME, l'imposition au PFU de 12,8 % s'ajoute aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Mais, si la durée fiscale de 5 ans est respectée, seuls les prélèvements sociaux s'appliquent. Ce qui fait de ces deux enveloppes fiscales d'excellents outils de capitalisation.