Même détenue en SCI, une résidence principale peut donner droit à des décotes pour l’IFI

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Si l'abattement de 30% de la valeur d'une résidence principale ne s'applique pas aux SCI, la justice a reconnu la possibilité d'appliquer d'autres décotes.

Depuis 2020 avec une validation du Conseil constitutionnel (décision n°2019-820, QPC 17 janvier 2020), on sait que la détention indirecte d'une résidence principale via une SCI (société civile immobilière) ne donne pas droit à une déduction de 30% de sa valeur vénale pour la déclaration de l' IFI (impôt sur la fortune immobilière). Cette décote reste en effet réservée aux contribuables détenant directement leur logemen t. En revanche, une décision de la Cour d'appel de Montpellier repérée par le Blog du contentieux fiscal du cabinet Rivière Avocats & Associés change quelque peu la donne pour les SCI .

Dans cette affaire, la justice avait d'abord suivi le fisc souhaitant redresser des contribuables occupant à titre de résidence principale un immeuble détenu via une SCI démembrée (enfants nus-propriétaires et parents usufruitiers habitant sur place). Les magistrats de Nîmes ont estimé que cette situation n'ouvrait droit à aucun abattement. Une position que n'a pas suivie la Cour d'appel de Montpellier (CA Montpellier, 7 novembre 2023, n° 23/01048). Car si la juridiction héraultaise a logiquement écarté la décote de 30%, elle a estimé que rien n'empêchait d'appliquer d'autres abattements traditionnels pour d'autres motifs.

Cumul de décotes

En l'occurrence, elle retient une déduction de 10% de la valeur vénale pour cause d'occupation effective du bien à laquelle elle rajoute une deuxième décote, toujours de 10% liée aux modalités particulières de détention du bien. En effet, les statuts de la SCI prévoient qu'en cas de cession, une clause d'agrément s'applique, une complication qui justifie une minoration de la valeur vénale. Au final, la décote est moindre mais elle est bien là d'autant plus que les deux décotes limitées se cumulent.