Le statut de LMNP - iStock.com /Jean-philippe WALLET
LMNP : pour booster la rentabilité locative
Le statut juridique et fiscal de location meublée non professionnelle permet aux propriétaires bailleurs de biens meublés de percevoir des revenus locatifs sur des logements loués en courte ou en longue durée. Le bien mis à la location peut être neuf ou ancien. Il doit cependant être meublé selon la définition légale et « permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courant ». En France, le statut de LMNP permet de faire de la location classique de longue durée (bail, logement étudiant), de la location meublée saisonnière ou encore de la location en résidence de services (résidences de tourisme, résidences pour personnes âgées, résidences étudiantes, etc.). À noter : Dans l’hexagone, un logement meublé se loue entre 15 % et 30 % plus cher qu’un logement vide.
Obtenir le statut LMNP
Les propriétaires bailleurs peuvent obtenir le statut LMNP en louant directement leur logement, sans passer par une entreprise spécialisée (en nom propre) ou par l’intermédiaire d’une société fiscalement transparente. Ils doivent également remplir l’une des deux conditions ci-dessous : Les loyers issus de la location meublée ne doivent pas excéder la somme de 23 000 euros par an. Les loyers annuels doivent être inférieurs aux autres revenus d’activité soumis à l’impôt sur le revenu (traitements, salaires, pensions, rentes viagères, bénéfices industriels et commerciaux, non commerciaux, agricoles, etc.) À noter : En cas de non-respect d’au moins l’une de ces deux conditions, la location meublée passe en statut LMP (location meublée professionnelle).
Les avantages fiscaux
Simple en matière de gestion et accessible, le statut LMNP présente un certain nombre d’avantages. D’un point de vue fiscal, le LMNP permet, sous certaines conditions, de choisir entre le régime d’imposition micro-BIC et le régime réel et de bénéficier des avantages fiscaux associés. De plus, dans le cadre du LMNP, la plus-value imposable est soumise au régime des particuliers – avec un taux de 19 % + prélèvement de 17,2 % au titre des prélèvements sociaux. Les propriétaires de logements meublés en LMNP depuis plus de 22 ans sont exonérés de la taxe (mais assujettis aux prélèvements sociaux en-dessous de 30 ans de possession). De plus, déclarer les recettes locatives sous le régime du réel permet aux propriétaires de bénéficier d’un report en cas de déficit et d’un report annuel des amortissements excédentaires. Enfin, dans certains cas, le LMNP peut être assujetti à la TVA. Le logement doit alors être situé dans une résidence de tourisme classée ou dans une résidence proposant au moins quatre prestations comme une réception, un espace de restauration, un petit-déjeuner inclus, etc.
Ce qui change en 2024
La réforme fiscale de 2024 a apporté plusieurs modifications affectant la déclaration des revenus locatifs issus d’une location meublée non professionnelle. Les seuils locatifs annuels des meublés de tourisme non classés, pour bénéficier du régime micro-BIC (auparavant fixés à 77 700 euros), ont été abaissés à 15 000 euros. En cas de dépassement, les propriétaires passent au régime réel. De plus, l’abattement forfaitaire applicable aux revenus des meublés de tourisme non classés est passé de 50 % à 30 %. L’abattement des meublés de tourisme classés en zone tendue est quant à lui maintenu à 71 %. Ceux qui se situent en zone non tendue et dont les recettes locatives sont inférieures ou égales à 15 000 euros par an bénéficient quant à eux d’un abattement forfaitaire de 92 %.
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