La baisse de rendement des fonds euros et l'intérêt d'un arbitrage sur l'immobilier

information fournie par Primaliance •01/03/2021 à 08:00

La baisse de rendement des fonds euros et l'intérêt d'un arbitrage sur l'immobilier

La rémunération de plus en plus faible des fonds euros d’assurance-vie risque à l’avenir de détourner les épargnants de ce placement phare au profit d’autres types de supports plus rémunérateurs. L’immobilier, et en particulier l'investissement collectif en immobilier (SCPI, OPCI, SCI), pourrait être le grand bénéficiaire de ce mouvement de réallocation de l’épargne. D'autant que l’année 2020 aura démontré aux plus sceptiques la grande résilience de cette classe d’actifs.

Une baisse continue des rendements des fonds € d’assurance vie

Depuis une dizaine d’années, les rendements des fonds euro d’assurance vie sont orientés à la baisse, suivant la tendance observée sur les taux d’intérêt de marché.

Après une première vague de baisse des taux initiée dans les années 1990 avec la désinflation mise en œuvre par les banques centrales européennes, une seconde vague de compression des rendements a été observée après la crise financière de 2008. Les taux d’emprunt d’Etat français à long terme qui naviguaient largement au-dessus de 10% dans les années 1980 ont ainsi été quasiment divisés par 2 entre 1990 et 2000 (passage de 9% à 5% environ), puis sont progressivement passés en-dessous de 1% à partir de 2014 pour finalement terminer récemment en territoire négatif sous l’effet du covid-19.

Devant l’ampleur des dégâts économiques causés par cette pandémie mondiale de la Covid-19, il est difficile aujourd’hui de donner un horizon de remontée pour ces taux d’intérêt. L’exemple du Japon montre d’ailleurs que cette situation de « taux zéro » pourrait potentiellement durer des années, voire plusieurs décennies.

Sans surprises, le rendement des fonds € d’assurance vie, assez largement investis en titres obligataires « investment grade » -et en particulier en titres de dette souveraine-, a suivi le mouvement général de baisse des taux de marché, mais avec un effet retard lié au système de valorisation de ces contrats qui revient à lisser dans le temps les mouvements de taux de marché.

En 2000, les fonds € donnaient encore un rendement de plus de 5% aux assurés. Puis la baisse continue au cours de la décennie 2000 a conduit à un niveau de 3,40% en 2010. La barre des 3% a été cassée en 2012 avec une moyenne de 2,90%, puis la barre des 2% de rendement a été franchie à la baisse en 2016 (1,90% de rendement moyen).

En 2020, les experts estiment le rendement moyen de ces contrats à 1,10%.

L’ « euthanasie des épargnants » pour financer la dette publique à moindre coût

Ces niveaux de rendement de plus en plus faibles atteints au cours des dernières années semblent particulièrement pénalisants aux épargnants qui étaient historiquement habitués à tirer de l’ordre de 4% à 5% de rentabilité sur leur épargne investie sans prendre de risques.

Certains analystes parlent de « répression financière », voire « d’euthanasie des épargnants » orchestrée par les Etats et les banques centrales, cherchant par tous les moyens à minimiser le coût de financement d’une dette publique qui s’est envolée. Il faut néanmoins relativiser ces affirmations car dans le même temps, le niveau d’inflation a fortement diminué.

- Sur la décennie 2010-2020, le niveau d’inflation annuel moyen n’a été que de 1% en France, alors que les fonds € d’assurance vie ont rapporté du 2,30% en moyenne (donc plus de deux fois le taux d’inflation).

- Si l’on regarde la décennie précédente -2000-2010-, la situation était particulièrement favorable car elle correspondait à la fin de la période de « désinflation » initiée par les banques centrales à la fin des années 1980 : l’inflation moyenne sur cette décennie aura été de 1,75%, alors que le rendement moyen des fonds € d’assurance vie s’établissait à 4,40% (soit un ratio de 2,5 finalement assez proche de ce que l’on a mesuré sur la décennie 2010).

Le problème est donc en réalité posé pour l’avenir : les épargnants ont « mangé leur pain blanc » et il y a fort à parier que la rentabilité des fonds € ne couvre plus l’inflation sur la décennie qui commence.

Les incertitudes créées par la pandémie de la Covid-19 avec énormément de changements structurels à l’œuvre au niveau macro-économique, que ce soit au niveau des principales zones géographiques (Asie, Europe, Amérique) ou en termes sectoriels (technologie, industrie, e-commerce, logistique, transports…) laisse en effet penser que l’inflation pourrait remonter dans les années à venir, alors même que les programmes de soutien monétaire des banques centrales pourraient « scotcher » les taux d’intérêt à zéro pour de nombreuses années encore.

Dans un tel scénario, les fonds € d’assurance vie perdraient tout leur intérêt.

Un arbitrage probable vers l’immobilier

La question est alors : où vont aller s’investir ces 1400 milliards € d’épargne actuellement positionnés sur les fonds € ?

Probablement pas sur la bourse, ou alors assez marginalement au vu de l’énorme volatilité observée sur ce type de marchés (le CAC40 a par exemple perdu 38% de sa valeur en un mois au début de l’épidémie de Covid 19, entre le 19 février et le 18 mars 2020).

La réponse est plutôt sans doute à chercher du côté d’une autre classe d’actifs, beaucoup plus stable que les actions, et procurant bon an mal an un rendement de l’ordre de 4% à 5%, y compris au cours de l’année 2020 qui a été marquée par une crise sanitaire sans précédent : l’immobilier.

Que ce soit en direct ou via des véhicules d’investissement collectifs, cette classe d’actifs pourrait par effet de vases communicants récupérer une partie de l’épargne qui devrait mécaniquement se désinvestir des fonds €.

Les épargnants sont en effet plus que jamais à la recherche de rendement pour leurs capitaux et l’investissement en immobilier prend tout son sens en une période où les taux d’intérêt sont négatifs et où le retour de l’inflation n’est pas à exclure à moyen terme.

Faut-il privilégier l’immobilier en direct ou les fonds immobiliers ?

S’ils arbitrent une partie de leur épargne disponible en provenance de fonds € d’assurance vie à la rentabilité de plus en plus faible, les investisseurs particuliers peuvent être tentés d’opter pour l’acquisition d’un bien immobilier locatif en direct, dont le rendement apparent atteindra dans certaines villes un niveau attractif.

Mais de nombreux paramètres peuvent sur la durée obérer la rentabilité brute de ce type de placement : taxe foncière, assurances, travaux de remise en état, impayés de loyers, frais de procédure, vacance locative… Beaucoup d’inconnues qui à l’arrivée pèsent parfois lourdement sur le taux de rendement d’un bien immobilier détenu en direct.

Le choix alternatif d’un investissement dans un fonds immobilier (SCPI ou OPCI) revêt le double avantage de ne pas être aussi directement tributaire de ces aléas locatifs -de par la mutualisation importante du parc immobilier détenu-, et d’être aussi libéré de tout souci de gestion puisqu’un gérant professionnel prend en charge le suivi du patrimoine et des relations avec les locataires.

Il est enfin possible dans le cas d’un investissement en SCPI ou en OPCI de dimensionner finement son allocation à partir de quelques centaines d’€, ce qui n’est bien entendu pas le cas pour l’acquisition d’un bien immobilier en direct.

En 2020, les SCPI ont rapporté en moyenne 4,18% de rentabilité immédiate à leurs associés (TDVM = taux de distribution sur valeur de marché, source ASPIM), à laquelle il faut ajouter une appréciation du capital de 1,12% (VPM = variation du prix moyen de part) soit un rendement global de 5,30%, près de 5 fois supérieur à ce qu’a délivré l’assurance vie l’année dernière.

Il y a fort à parier que les épargnants plébiscitent une fois encore ce support d’investissement immobilier mutualisé en 2021, alors que la collecte de 2020 avait déjà -malgré la crise sanitaire- atteint des niveaux particulièrement élevés : 6,03 milliards € de collecte nette, soit la troisième plus forte collecte de l’histoire des SCPI.