Malgré quelques annonces chocs de ventes immobilières pour des sommes importantes, les pouvoirs publics se montrent incapables d’optimiser l’utilisation de leurs locaux selon divers spécialistes.
Lors de sa récente conférence de presse , Emmanuel Macron a fait son mea culpa sur «l’accès au logement des jeunes» au sujet duquel «nous n’avons pas assez avancé» . Visiblement, la gestion de l’immobilier public est un autre point sur lequel le président tout comme l’ensemble des administrations et collectivités ont encore une sacrée marge de progression. Prompt à fixer des règles parfois très contraignantes pour les propriétaires privés, l’État oublie souvent de s’appliquer à lui-même des règles de bon sens et de saine gestion.
Il y a quelques mois déjà, la Cour des comptes avait esquissé un état des lieux assez sévère sur cette question (voir le document ci-dessous) . «La gestion par l’État de son patrimoine immobilier doit faire l’objet d’une réforme profonde pour franchir le mur d’investissement qui se dresse devant elle et pour assurer la mise aux normes, la préparation au changement climatique et la nécessaire rationalisation de ses 192.000 bâtiments» , avait souligné son premier président, Pierre Moscovici . «L’État ne raisonne pas en gestionnaire de son patrimoine immobilier, explique pour sa part l’avocat Aubry d’Argenlieu, associé du cabinet Fairway, spécialiste des questions immobilières. Pour lui, il s’agit juste d’une source de financement par les cessions d’actifs.»
Foncières étatiques
On entend effectivement qu’il y a de grosses ventes réalisées chaque année, comme ce bâtiment du ministère de la Culture vendu pour 65 millions en 2023 ou ces 600 millions d’euros de ventes globales enregistrées en 2022 mais cela ne permet pas de déterminer si c’est fait à bon escient. «En son temps, France Domaine a réalisé quelques gros coups comme la vente du siège de Météo France à la Russie avant de laisser la place à la Direction de l’immobilier de l’État, souligne Aubry d’Argenlieu. C’est une belle plateforme de gestion mais au fond, les fonctionnaires qui traitent ces questions ne sont pas de vrais spécialistes de l’immobilier, ces biens restent la propriété des différents ministères et l’on conserve toujours les mêmes difficultés de financement pour entretenir un patrimoine vieillissant.»
La Cour des comptes elle-même pointe que l’action de Direction de l’immobilier de l’État «n’a pas permis de constituer une filière professionnelle à même de se saisir à plein des enjeux de l’immobilier» et que «l’organisation actuelle a clairement atteint ses limites ». Or les défis à relever sont énormes, notamment sur la rénovation énergétique et que l’État est tout sauf exemplaire sur le sujet. Alors comment s’en sortir? La solution pourrait passer par des foncières étatiques qui géreraient l’immobilier, les ministères devenant alors des locataires. Une solution que préconise également la Cour des comptes et qui avait été envisagée dans la foulée par le ministre des Comptes publics, Thomas Cazenave .
Moins de mètres carrés
«Cela permettrait de responsabiliser les ministères qui prendraient moins de mètres carrés et on sortirait de cette situation où chacun conserve jalousement son immobilier, estime Aubry d’Argenlieu. Certes, il y aurait des problèmes de transfert de propriété, des questions sur les droits de mutation et sur les plus-values mais cela permettrait vraiment de fédérer les intelligences et de gérer au mieux ce patrimoine.» Et l’avocat imagine déjà un retour de partenariats public-privé sur certaines opérations ou des fonds de pension étatiques qui investiraient dans l’immobilier public.
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