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Immobilier : tout savoir sur les nouvelles modalités du prêt à taux zéro (PTZ)

Boursorama10/11/2015 à 18:32

Le gouvernement va élargir les conditions du prêt immobilier à taux zéro pour les primo-accédants à partir du 1er janvier 2016.

Les conditions des prêts immobilier à taux zéro vont être assouplies à partir du 1er janvier 2016. De nombreux ménages pourront bénéficier de ce dispositif. Le but : pousser les Français à devenir propriétaires, et relancer la construction dans le neuf.

« Afin d’assurer une reprise durable de l’activité économique dans la construction, et permettre à davantage de ménages, notamment les jeunes actifs, d’accéder à la propriété, le gouvernement renforce et simplifie le prêt à taux zéro pendant deux ans, avec des conditions plus avantageuses », annonçait un communiqué ministériel lundi 9 novembre en cours de journée.

Cela faisait déjà plusieurs semaines que cette décision était attendue, après une première annonce restée vague en septembre, puis un discours de François Hollande donné le 29 octobre dernier à Nancy et annonçant la volonté du gouvernement d’aider les ménages français à devenir propriétaires de leur logement.

Le ministère du Logement rappelle : « Le prêt à taux zéro (dit PTZ) est un prêt complémentaire sans intérêt et sans frais aidé par l’État. Il est accordé, sous certaines conditions, aux personnes qui souhaitent devenir propriétaires de leur résidence principale pour la première fois : c’est ce qu’on appelle la primo-accession. Un ménage qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale durant les deux dernières années est éligible ». À noter que le terme de « ménage » n’exclut pas la possibilité d’acheter en étant célibataire.

Quelles modalités pour le prêt à taux zéro ?

Le prêt à taux zéro (PTZ) aux ménages souhaitant devenir propriétaires va ainsi être étendu à partir du 1er  janvier 2016 avec les modalités suivantes :

Les montants : le nouveau prêt à taux zéro pourra désormais permettre de financer 40% de l’achat d’un logement dans le neuf (et non dans l’ancien, à moins que d'importants travaux soient prévus), alors qu’il ne permet actuellement de financer que 18 à 26% de l’achat selon les différents secteurs d’acquisition.

Les bénéficiaires : les conditions d’octroi de ce prêt à taux zéro sont élargies aux ménages dont les revenus ne dépassent pas 8.000 euros par mois et par couple (selon Le Figaro). Attention toutefois : les conditions de revenu maximal diffèrent selon la zone du logement.

Le remboursement : les ménages pourront commencer à rembourser leur prêt à taux zéro au bout de 5 ans, 10 ans ou 15 ans en fonction de leurs revenus. La durée du prêt pourra également être allongée « si nécessaire, sur 20 ans au moins, pour réduire le montant des mensualités de prêt », détaille le communiqué officiel.

La même source ajoute : « Parallèlement, les conditions d’éligibilité au Prêt Accession Sociale (PAS), garanti par l’Etat, seront harmonisées sur celles de ce nouveau prêt à taux zéro, pour plus de simplicité. De plus, le prêt à taux zéro dans l’ancien sous conditions de travaux, actuellement réservé à certains territoires ruraux, sera élargi à l’ensemble du territoire. Pour y être éligibles, les opérations d’acquisition devront, comme aujourd’hui, comporter 25% de travaux ».

Acheter avec un prêt à taux zéro dans le neuf est-il vraiment intéressant ?

Grande question à laquelle il convient d’apporter une ébauche de réponse : l’élargissement du prêt à taux zéro dans le neuf est-il vraiment intéressant pour les acheteurs ?

Oui de prime abord, puisque le montant global des intérêts payés sur un crédit immobilier sera évidemment moins élevé grâce à ce dispositif.

Il faut néanmoins garder à l’esprit que les prix du neuf (qui sont l’objet du PTZ) sont déjà significativement plus élevés que les prix de « l’ancien » en France. Les biens neufs perdent ainsi une certaine part de leur valeur de marché au cours des 10 à 15 premières années qui suivent leur construction. L’ancien se caractérise en effet par des prix 30 à 45% inférieurs à ceux du neuf selon Cerenicimo. Il faut ainsi bien être conscient qu’acheter un bien neuf risque d’être très peu rentable, voire destructeur de valeur, si l’objectif est de revendre ce même bien après 10 à 15 ans.

On notera ainsi que le prêt à taux zéro dans l’ancien assorti d’importants travaux peut donc sembler une solution plus rentable sur le long terme que le prêt à taux zéro dans le neuf.

Attention également aux excès d’endettement : on se souviendra de la volonté du gouvernement Bush de pousser les ménages américains à la propriété dans les années 2000 aux Etats-Unis, ce qui s’était traduit par une situation de surendettement des foyers les moins solvables (« subprimes »). La situation n’est cependant pas tout à fait comparable alors que les prêts immobiliers américains étaient à taux variable dans le temps, alors que les prêts immobiliers français sont à taux fixe.

Quels effets à grande échelle ?

L’élargissement des conditions du prêt à taux zéro devrait avoir plusieurs impacts économiques de nature variable.

Le ministère du Logement estime avec optimisme que « ces mesures permettront de créer au moins 50.000 emplois », grâce à un regain d’activité attendu dans la construction de logements neufs. Le ministère affiche en effet comme objectif l’octroi de 120.000 PTZ par an pendant les deux années d’application du dispositif.

Le prêt à taux zéro sera néanmoins un coût pour l’Etat, qui empruntera de l’argent sur les marchés financiers à un taux positif (actuellement de l’ordre de 1% pour une durée de 10 ans), et prêtera ensuite cet argent sans percevoir d’intérêts, réalisant une perte nette. « Ces mesures auront un impact sur les finances publiques à partir de 2017 et leur coût sera entièrement financé dans le projet de loi de finances pour 2017 », mentionne le communiqué officiel.

Sur le marché de l’immobilier, les prix du neuf pourraient être tirés à la hausse par cette mesure, du fait des capacités d’achat supplémentaires offertes du côté de la demande.

Xavier Bargue (redaction@boursorama.fr)

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