Immobilier neuf : les ventes baissent mais les prix augmentent

Baisse des mises en vente, annulation des réservations et augmentation des prix : le marché du neuf est en berne au deuxième trimestre 2022. Les professionnels pointent du doigt la difficulté d'obtention des permis de construire, mais aussi le taux d'usure et son impact sur les demandes de prêts des particuliers. Décryptage.

Immobilier neuf, les ventes baissent mais les prix augmentent- iStock-elxeneize

13 % de réservations en moins

Selon les chiffres publiés en août dernier par le ministère de la Transition écologique, 27 909 logements neufs ont été réservés par des particuliers au deuxième trimestre 2022. Cela représente une baisse de 13 % par rapport au deuxième trimestre 2021 et 20,4 % de moins qu'en 2019, avant la crise sanitaire. Le rapport précise que les maisons individuelles sont plus impactées par la baisse des réservations que les appartements.

Les zones tendues plus impactées

Au deuxième trimestre, 13,5 % des réservations ont été annulées par les aspirants acquéreurs, ce qui représente une augmentation de 2,1 points par rapport à la même période de 2021. Le marché de l'immobilier neuf est habituellement concentré sur les zones dites « tendues » et les grandes agglomérations. La baisse des ventes touche donc particulièrement les régions comme l'Ile-de-France ou la Côte d'Azur.

De plus en plus de demandes de prêts refusés

La croissance des annulations de réservations s'explique par l'augmentation, depuis le début de l'année, des refus de demandes de prêts. En effet, selon une étude récente d'Opinion System commandée par l'Association française des intermédiaires en bancassurance (AFIB), les établissements bancaires auraient décliné entre 35 % et 45 % des demandes de prêts immobiliers depuis janvier 2022. Le taux d'usure, taux maximum légal que les banques ou les organismes de crédit peuvent proposer lorsqu'ils accordent un prêt, a pour objectif de préserver les emprunteurs de taux abusifs. Actuellement très bas, il réduit significativement la capacité d'emprunt des ménages. D'après le même sondage, plus de la moitié des refus de prêts en lien direct avec le taux d'usure concerne la tranche d'âge des 30-55 ans désirant acheter une résidence principale.

La rareté de l'offre

En parallèle, le prix moyen des appartements vendus au deuxième trimestre 2023 est en augmentation de 4,9 % par rapport au 2e trimestre 2021 et atteint 4 600 euros le m2. Les petits appartements sont plus impactés que les autres biens immobiliers par cette hausse (+ 8,8 % pour les T1). Selon les professionnels du secteur, l'augmentation des prix s'explique en partie par la rareté de l'offre. Les logements neufs étant en grande partie achetés sur plans, leur construction est conditionnée par l'obtention d'un permis de construire. Or, les promoteurs immobiliers se heurtent aux refus croissants des mairies. L'augmentation générale des prix des matériaux et de la main-d'œuvre impacte également le prix de vente des logements neufs.