Immobilier d’entreprise au 1er trimestre 2023 : un marché qui ralentit

information fournie par Primaliance •22/08/2023 à 08:00

Immobilier d’entreprise au 1er trimestre 2023 : un marché qui ralentit

CBRE, le leader mondial du conseil en immobilier d’entreprise, a récemment réagi à la dernière publication chiffrée du consortium Immostat concernant l’immobilier tertiaire français au 1er trimestre 2023. Alexandre Fontaine, Executive Director Bureaux IDF et Nicolas Verdillon, Managing Director Investment Properties chez CBRE, analysent les tendances à l’œuvre sur le marché utilisateurs et sur l’investissement. Ils analysent les chiffres Immostat du 1er trimestre et dressent des perspectives pour le reste de l’année.

Demande placée de bureaux en Île-de-France en forte baisse sur 1 an avec une quasi-absence de grandes transactions

Les signaux de ralentissement se multipliaient déjà au 4ème trimestre 2022 avec une demande placée qui dépassait à peine 600.000 m² sur le segment des bureaux franciliens : -11% sur un an et -9% par rapport à la moyenne de long terme . Néanmoins, l’ensemble de l‘année 2022 a malgré tout été sauvée par les trois premiers trimestres, puisque le chiffre annuel de 2,1 million de m² placés était supérieur de 10% à celui de 2021 – et de 60% à celui de la calamiteuse année 2020 – tout en restant inférieur de seulement 5% à la moyenne décennale.

Pour le 1er trimestre 2023, c’est une tout autre histoire puisqu’avec seulement 317.400 m² placés, la chute atteint 39 % par rapport au T1 2022 et 38% par rapport à la moyenne de long terme . Pour CBRE, « le marché des bureaux francilien subit les effets du ralentissement de l’économie française, mais aussi des mouvements sociaux de ce début d’année qui ont conduit à un allongement des délais de négociation.» La baisse d’activité reste faible sur les créneaux des petites et moyennes surfaces , mais le marché décroche significativement sur les grandes surfaces , soit celles supérieures à 5 000 m².

Alexandre Fontaine, Executive Director Bureaux IDF chez CBRE, résume : « Sur le 4ème trimestre 2022 , le créneau des grandes transactions avait été particulièrement dynamique . Sur le début d’année 2023, le créneau des surfaces supérieures à 5 000 m² a connu un trou d’air avec seulement 6 transactions pour un total de 57 200 m² placés. Néanmoins, le bon niveau de visites et des nouvelles demandes enregistrées nous permettent d’être optimistes pour les prochains mois . »

Sans surprise, l’offre immédiate de mètres carrés de bureaux franciliens progresse sur ce 1er trimestre 2023 pour s’élever à 4,4 millions de m² , une hausse de 2,5% par rapport au T4 2022 et de 10% par rapport au T4 2021. Dorénavant, nous sommes très loin du point bas pré-Covid atteint au T4 2019 : 2,7 millions de m² disponibles. Néanmoins, nous sommes également loin des records historiques à plus de 5 millions de m² atteints dans les années qui ont suivi la crise financière de 2008.

Alexandre Fontaine complète son analyse et relativise la baisse d’activité enregistrée au 1er trimestre 2023 : « Le taux de vacance progresse principalement sur le Croissant Ouest . Sur le reste de l’Ile-de-France, les taux de vacance sont relativement stables. L’activité sur ce début d’année a été plus timide qu’attendue. Nous nous attendons à un niveau de demande placée inférieur à 2022 , mais les moteurs de la demande restent solides : modernisation des espaces de travail, recherche de centralité, optimisation des coûts, intégration des critères ESG... »

Investissement tertiaire France : -40% par rapport à la moyenne quinquennale

Du côté des investissements en immobilier tertiaire français, le 1er trimestre 2023 aura été similaire à ce qui a été constaté sur le marché des utilisateurs : avec un volume global engagé de 3,2 milliards d'euros sur la période – soit -40% par rapport à la moyenne quinquennale – on peut parler d’un véritable coup de froid pour l’investissement . On se retrouve nettement plus bas que le T1 2021 (4,6 milliards d'euros) qui correspondait au paroxysme de la crise sanitaire, et à une encablure des niveaux enregistrés aux T1 2016 et T1 2017 (3,1 milliards d'euros).

Néanmoins, il convient de relativiser historiquement ces chiffres lorsque l’on élargit la perspective : en 2009 , le T1 avait été inférieur à 1 milliard d'euros et les chiffres des 3 années suivantes ont tous été inférieurs à 2 milliards d'euros sur le T1 . Concernant le 1er trimestre 2023, il convient de noter l’exception du commerce qui « réalise une performance relativement inhabituelle » selon CBRE. En effet, ce segment de l’immobilier tertiaire a été soutenu par quelques grosses transactions et prend une quote-part de 40% sur le volume global observé .

Plus généralement, le faible chiffre enregistré au T1 2023 reflète un ajustement en cours des prix , accompagné par une certaine inadéquation temporaire entre les attentes des vendeurs et les exigences des acheteurs . La hausse spectaculaire des taux de marché enregistrée en 2022 ne s’est pas encore complètement traduite dans la décompression à l’œuvre sur les rendements immobiliers. Nicolas Verdillon, Managing Director Investment Properties chez CBRE, estime que « la nervosité des marchés financiers, les faillites de banques et l’inflation, combinées à la forte volatilité de l’OAT, ralentissent la phase d’ajustement des prix. En effet, cela rend encore plus complexe la fixation et la reconstitution de la prime de risque immobilière à terme. De ce fait, la reprise sera moins rapide qu’escompté ». « Toutefois, nous restons confiants sur la capacité de rebond du marché : dans un contexte d’inflation soutenue , les placements immobiliers jouent un rôle défensif . La collecte des fonds non cotés avait été encore très bonne en 2022, avec une obligation de déploiement du capital disponible », ajoute-t-il.

Tout bien considéré, la conjoncture actuelle devrait générer des opportunités de création de valeur sur les actifs qualitatifs bénéficiant d’un bon potentiel de réversion des loyers avec, bien sûr, un focus important du marché sur la qualité environnementale dans le contexte du décret tertiaire.