Immobilier : chaque associé d'une SCI est contraint de verser son apport, même s'il se retire

(Flickr / Elliott Brown)

Chaque associé d'une société civile immobilière est tenu de verser sa part de capital prévue par les statuts, a récemment rappelé la Cour de cassation. Les juges examinaient le cas d'un couple en instance de séparation qui avait créé une SCI.

Se retirer d'une SCI n'est pas un moyen d'échapper au paiement de sa dette. Familiale ou pas, la société civile immobilière a le droit d'exiger de chacun de ses associés la somme qu'ils ont promise pour constituer son capital. Il s'agit d'une créance et celle-ci n'est pas éteinte lorsque l'associé débiteur se retire, a récemment rappelé la Cour de cassation*.

Chaque associé doit tenir sa promesse d'apport pour constituer le capital. Celui qui ne paie pas n'est donc pas exclu de la société mais demeure tenu de verser les fonds.

L'obligation n'est pas attachée à la détention des parts

L'obligation de verser le capital promis est une obligation personnelle et n'est pas attachée à la détention des parts, selon la jurisprudence. Les associés restent tenus de payer les sommes appelées par le gérant, même après la cession de leurs parts.

L'affaire opposait deux ex-concubins qui avaient créé une SCI pour acquérir le logement familial et les locaux de leur entreprise. Ils en étaient les deux seuls associés. La SCI remboursait son emprunt grâce aux loyers de l'entreprise et l'un des deux partenaires n'avait jamais totalement versé sa part de capital prévue par les statuts. Au moment de la création, les statuts lui avaient en effet permis de le faire « ultérieurement » , c'est-à-dire le jour où le gérant le demanderait.

Des dommages et intérêts

Lors de la rupture, le concubin gérant a exigé de l'autre qu'il verse ce qu'il devait. En réponse, le concubin endetté déclarait se retirer de la SCI afin de ne pas avoir à payer. Il soutenait que l'annulation de ses parts entraînerait une réduction du capital social et qu'il n'aurait donc pas à payer.

Mais le Code civil prévoit que chaque associé doit tenir sa promesse d'apport dès que le gérant appelle les fonds. Il peut même être redevable d'intérêts et de dommages-intérêts.

*Cass. Civ 3, 17.1.2019, R 17-22.070